Bodemonderzoek bij appartementen

Er wordt een onderscheid gemaakt naargelang het doel van de risico-inrichting (alleen voor een privatieve kavel of voor de gemeenschap), de locatie van de risico-inrichting (in een privatieve kavel of in de gemeenschappelijke delen) en het moment waarop de risico-inrichting aanwezig is of was. Dit onderscheid vertaalt zich ook in een onderscheid naar de onderzoeksverplichting. Zo bestaat er in sommige gevallen de verplichting een oriënterend bodemonderzoek te laten uitvoeren in het kader van een overdracht, of bestaat er een periodieke onderzoeksverplichting.

Voor eigendommen die vallen onder het stelsel van gedwongen mede-eigendommen (cfr. artikel 3.84 van Burgerlijk Wetboek of onder toepassing van artikel 3.78 tem 3.83 B.W. ) gelden volgende onderzoeksmomenten.

• Hulp bij overdracht van privatieve kavels (vallend onder stelsel van gedwongen mede-eigendommen vermeld in art. 3.84 B.W. of onder toepassing van art. 3.78 tem 3.83 B.W.)

Bij gedwongen mede-eigendommen op een risicogrond wordt, zoals bij andere risicogronden, een periodiek oriënterend bodemonderzoek opgesteld indien in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting gevestigd is die dient voor alle kavels, vb. in de gemeenschappelijke tuin is een ondergrondse opslagtank van meer dan 20.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van verschillende kavels van het appartementsgebouw.

Binnen welke termijn het eerste oriënterend bodemonderzoek moet worden opgesteld en met welke periodiciteit nadien de onderzoeken moeten plaatsvinden, worden bepaald in art. 61 en 62 van het Vlarebo. Afhankelijk van het moment waarop de exploitatie van de risico-inrichting werd aangevat, wordt een periodiciteit vastgelegd van 20 jaar voor Vlarebo-code A en 10 jaar voor Vlarebo-code B.

Een veel voorkomend voorbeeld hiervan is de verwarming van een appartementsgebouw: een ondergrondse opslagtank van meer dan 20.000 liter (en minder dan 500.000 liter) stookolie bevindt zich in de gemeenschappelijke delen van het gebouw (vb. de tuin) en dient voor de verwarming van verschillende kavels. Deze tank is in gebruik genomen voor 1 juni 2015. In dit geval stelt bijlage 1 van het Vlarebo dat rubriek 17.3.6.2..a van toepassing is en er bijgevolg een periodieke onderzoeksplicht geldt van om de 20 jaar. Is de tank evenwel enkel bovengronds dan is rubriek 17.3.6.2.b van toepassing en dient er geen oriënterend bodemonderzoek te gebeuren i.k.v. de periodieke onderzoeksplicht.

Het periodiek oriënterend bodemonderzoek wordt uitgevoerd in opdracht van de vereniging van mede-eigenaars. Wordt de risico-activiteit evenwel enkel uitgebaat door 1 kavel (bijvoorbeeld tankstation), dan dient het periodiek oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd te worden door de exploitant van de betrokken kavel.

Meer informatie over de periodieke onderzoeksplicht.

In bepaalde gevallen diende er voor 31 december 2014 een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd te worden. 
Deze onderzoeksverplichting geldt enkel voor onroerende goederen vallend onder het stelsel van gedwongen mede-eigendommen vermeld in artikel 3.84 B.W..

Volgens het Bodemdecreet (artikel 30bis) moet een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars voor 31 december 2014:

• Als voor de vestiging van de gedwongen mede-eigendom een risico-inrichting gevestigd was op de grond waarop de gedwongen mede-eigendom gevestigd is (vb. vroeger was een fabriek aanwezig, momenteel zijn er lofts onder de vorm van gedwongen mede-eigendom gevestigd op de locatie

• Als in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting gevestigd was die bestemd was ten behoeve van de gedwongen mede-eigendom (vb. vroeger was er in de gemeenschappelijke kelder een tank van 25.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van het hele appartementsgebouw).

Indien een risico-inrichting wordt gesloten dan dient er eveneens een oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Is de inrichting te linken met de uitbating van de gedwongen mede-eigendom vb overschakeling van mazoutverwarming naar gas, dan dient het oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd op initiatief van de vereniging van mede-eigenaars.

Is de inrichting te linken met 1 bepaalde kavel vb. tankstation dat sluit, dan dient het oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd door de exploitant van de betrokken kavel.