De verkoop van een gebouw

De rol van de notaris


Wanneer een asbestattest

Bent u instrumenterend ambtenaar voor de verkoop van een gebouw met bouwjaar ouder 2001? Dan moet u nagaan of de verkoper over een asbestattest moet beschikken. Elke eigenaar van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar moet immers vanaf 23 november 2022 over een asbestattest beschikken. De koper krijgt zo informatie over het asbest dat aanwezig is in het gebouw en over de asbestveiligheid. 
De verplichting om over een asbestattest te beschikken geldt bij een "overdracht onder levenden". Hieronder vallen: 
  • het overdragen van een eigendomsrecht vb. verkoop of schenking;
  • het vestigen of overdragen van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht, een opstalrecht, een zakelijk recht van gebruik.
Een erfenis valt niet onder een overdracht onder levenden. In dat geval moet er dus geen asbestattest opgesteld worden.
 

Mede-eigendom
Opgelet, voor overdachten vanaf 1 mei 2025 moet voor collectieve gebouwen zowel voor het privatieve deel als voor gemeenschappelijke delen die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen, een asbestattest beschikbaar zijn.

 

Bij een onderhandse akte of verkoopovereenkomst

Stelt u een overeenkomst op die de modaliteiten van de overdracht regelt? Hou dan rekening met volgende regels voor het asbestattest.
  • Werd de voorlopige verkoopsovereenkomst (compromis) of de overeenkomst die de modaliteiten van de overdracht regelt, ondertekend voor 23 november 2022? Dan moet de verkoper niet beschikken over een asbestattest en moet er dus ook niets opgenomen worden in de overeenkomst of de aansluitende authentieke akte).
  • Wordt de voorlopige verkoopsovereenkomst (compromis) of overeenkomst die de modaliteiten van de overdracht regelt, ondertekend vanaf 23 november 2022? Dan gaat u na of een geldig asbestattest werd overhandigd aan de koper.
Ten laatste op het moment van de ondertekening van de overeenkomst, moet de verkoper de inhoud van het asbestattest meedelen aan de koper. De verkoopovereenkomst zelf bevat volgende gegevens:
  • de vermelding dat de inhoud van het geldige asbestattest meegedeeld is aan de verwerver;
  • de datum en de unieke code van het asbestattest;
  • de samenvattende conclusie van het asbestattest.
 

Nagaan of er een geldig asbestattest beschikbaar is

Als notaris moet u nagaan of het bezorgde asbestattest een bestaand en geldig attest is. Van zodra het verplicht is om een asbestattest te hebben bij de verkoop van een gebouw, zal u daarvoor op de website van de OVAM een tool terugvinden waarmee u eenvoudig kan nagaan of een attest met een specifiek nummer effectief bestaat en nog geldig is.
Enkel een geldig asbestattest kan gebruikt worden bij de verkoop van een gebouw. Een asbestattest is niet meer geldig als:
  • de geldigheidsdatum voorbij is. De geldigheid van het attest vervalt dan automatisch.
  • er een recenter asbestattest werd opgesteld voor hetzelfde gebouw. Alle oudere attesten zijn automatisch niet meer geldig als er voor hetzelfde gebouw een nieuw attest wordt opgesteld.
Als er geen geldig asbestattest beschikbaar is of tijdig aan de koper werd bezorgd, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen. Dit is niet meer mogelijk na de ondertekening van de authentieke akte als hij ondertussen een geldig asbestattest heeft gekregen en hij in de akte verzaakt aan zijn nietigheidsvordering.
In de toekomst zal u via het vastgoedinformatieplatform (VIP - verwacht in 2024) toegang krijgen tot de asbestinventarisdatabank. Maar voor het zover is, zal de asbestdeskundige die de inventarisatie heeft uitgevoerd het asbestattest bezorgen aan de verkoper of zijn gemandateerde. 
 

Informatie in de authentieke akte

In de authentieke akte neemt u volgende gegevens op:
  • de vermelding dat de koper de inhoud van het geldige asbestattest ontvangen heeft;
  • de datum en de unieke code van het asbestattest;
  • de samenvattende conclusie van het asbestattest.

 

Veelgestelde vragen

Moet er een asbestattest beschikbaar zijn wanneer de onderhandse akte ondertekend werd vóór 23 november 2022?

De juridisch correcte datum in werking treden van de verplichting asbestattest is vastgelegd op 23 november 2022. Vanaf die datum moeten enkel nieuwe onderhandse aktes of overeenkomsten voor de overdracht van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar over een asbestattest beschikken.

Waren die reeds ondertekend voor 23 november dan moet er geen asbestattest opgenomen worden in de aansluitende authentieke akte, dat zou niet billijk zijn. 

Kan er gewerkt worden met een opschortende voorwaarde in de onderhandse verkoopovereenkomst?

De kunstmatige figuur van een opschortende voorwaarde is voor de betreffende bepaling in het Materialendecreet niet mogelijk.Los van het feit dat dit decretaal niet mogelijk is, kan deze figuur zelfs niet gebruikt worden in de context van het bekomen van een asbestattest aangezien er geen onzeker element aan verbonden is. Om een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aan te gaan, moet deze immers afhangen van een toekomstige en een onzekere gebeurtenis. De vergelijking met het ‘blanco-bodemattest’ kan in deze niet gemaakt worden, gezien de voorwaarde hier niet afhangt van het behaalde resultaat van het asbestattest. Een blanco asbestattest bestaat niet en de finaliteit van een asbestattest is sterk verschillend van een bodemattest: het is zelf een onderzoeksrapport en geen verwijzing naar onderzoeken in de databank.

Gelet op voorgaande elementen zou het opnemen van een opschortende voorwaarde in resultaat niet verschillen van het afsluiten van de voorlopige overeenkomst zonder aanwezigheid van het asbestattest. Dit kan immers juridisch nog altijd zonder de beschikbaarheid van een asbestattest (met vermelding nog geen asbestattest beschikbaar/overgemaakt). De consequentie is echter dat de koper dan het recht heeft om in de periode tot de authentieke akte de nietigheid te vorderen. Bij het verlijden van de authentieke akte moet dan wel een asbestattest beschikbaar zijn en met de nodige referenties opgenomen worden in de akte tezamen met de vermelding dat de koper verzaakt aan de nietigheidsvordering. Deze werkwijze biedt mogelijk in sommige gevallen tijdswinst indien de verkopers dit risico willen nemen.

Wanneer moet het asbestattest beschikbaar zijn in het geval van overdrachten waar geen onderhandse overeenkomst aan voorafgaat?

De juridisch correcte datum in werking treden van de verplichting asbestattest is vastgelegd op 23 november 2022.

Indien een overdracht onmiddellijk zonder tussenstap enkel via notariële akte wordt vastgelegd, zal daarvoor eveneens gelden dat nieuwe aktes vanaf 23 november 2022 over een asbestattest moeten beschikken. 

Hoe moet ik de datum voor de verplichting (23/11/2022) interpreteren bij openbare verkoop en rouwkoop?

Voor de algemene voorwaarden bij openbare verkoop: dit is gelijk te stellen aan een onderhandse akte. De openbare verkopen waarvan de algemene voorwaarden ondertekend zijn voor 23/11 mogen gewoon doorgaan zonder dat er een asbestattest beschikbaar is (ongeacht of ze ergens gepubliceerd zijn). Wanneer de algemene voorwaarden van een openbare verkoop ondertekend zijn op 23/11 of erna, of wanneer ze op of na deze datum vrijwillig gewijzigd worden, moet de openbare verkoop wel voldoen aan de verplichting van het asbestattest.

Voor de figuur van de rouwkoop: het gaat hier om een wettelijke figuur waarbij bepaald is dat de openbare verkoop weer georganiseerd moet worden volgens de oorspronkelijk opgestelde algemene voorwaarden. Volgens de hierboven gestelde redenering is het billijk om ook hier te bepalen dat als de oorspronkelijke voorwaarden voor 23/11 bekend zijn gemaakt, de openbare verkoop bij rouwkoop vanaf 23/11 niet moet voldoen aan de verplichting van het beschikken over een asbestattest.

Hetzelfde geldt indien de algemene voorwaarden aangepast moeten worden door een rechterlijke beslissing: indien de oorspronkelijke algemene voorwaarden voor 23/11 zijn bekend gemaakt, kan de openbare verkoop doorgaan zonder te beschikken over een asbestattest, zolang enkel een aanpassing gebeurt die opgelegd wordt door een rechterlijke beslissing.

Deze openbare verkopen mogen doorgaan zonder te moeten voldoen aan de verplichtingen in artikel 33/14 Materialendecreet aangezien de aanpassing van de algemene voorwaarden vanaf 23/11 het gevolg is van een wettelijke figuur of een rechterlijke beslissing. Van zodra de algemene voorwaarden vrijwillig worden aangepast vanaf deze datum is de verplichting wel van kracht en zullen de bepalingen hierin gevolgd moeten worden.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u in de fiche overdracht.

Is het mogelijk om van verplichting asbestattest af te stappen indien de koper officieel meegeeft dat het gekochte gebouw toch volledig gesloopt wordt en er een destructieve asbestinventaris (in het kader van sloopopvolging) volgt?

De verplichting voor het beschikken over een asbestattest blijft bestaan, ongeacht geplande sloop of andere verplichtingen zoals een destructieve asbestinventaris.

Wel is het mogelijk om bij het opdrachtformulier (overeenkomst tussen opdrachtgever en asbestdeskundige) aan de asbestdeskundige duidelijk aan te geven dat u een destructieve asbestinventaris wenst. 

 

Hoe moet het concept onteigening geïnterpreteerd worden, in het licht van de verplichting van het beschikken over een asbestattest bij overdracht?

De OVAM hanteert een stikte interpretatie van het begrip 'onteigening' in artikel 3, §2, 8° Materialendecreet. Het doel van de verplichting tot het beschikken over een asbestattest bij overdracht bestaat erin om nieuwe eigenaren te informeren over de asbestveiligheid van de constructie. Bij minnelijke overdrachten, ook al is er sprake van een onteigeningsdreiging, wensen we dit informatief karakter te behouden en geldt dus de verplichting in het kader van artikel 33/14 van het Materialendecreet.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u in de fiche overdracht.

Geldt de verplichting tot het beschikken over een asbestattest ook in het geval van een wederzijdse optie-overeenkomst (WOP)?

Strikt genomen is de WOP geen onderhandse overeenkomst. De OVAM interpreteert de WOP echter als overeenkomst tot overdracht waarbij de toekomstige eigenaar moet geïnformeerd worden. Daarom geldt de verplichting tot het beschikken over een asbestattest ook bij het afsluiten van een WOP. 

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u in de fiche overdracht.

Is een akte van vrijwillige verdeling van een onroerend goed te kwalificeren als een overdrachtsakte voor de toepassing van de verplichtingen inzake inventarisatie en asbestattest?

Een akte vrijwillige verdeling waarbij men een deel overdraagt aan een andere deelgenoot of er een uit onverdeeldheid treding is door toebedeling van het goed aan een deelgenoot, is geen overdracht van grond. Dit omwille van het eigendomsaanwijzend karakter ervan. Wanneer een mede-eigenaar zijn deel verkoopt aan een derde is er wel sprake van een overdracht.

Bij afstand zal gekeken moeten worden door notaris of er sprake is van een declaratief of translatief karakter:

  1. Declaratieve/aanwijzende akte: het gaat hier om een verdeling waarbij er geen overdracht heeft plaatsgevonden. Een declaratief of aanwijzend karakter betekent dat elke deelgenoot alleen en onmiddellijk de goederen bekomt die in zijn kavel vallen, en waarbij ze nooit eigenaar zijn geweest van de goederen die in de kavels van de andere deelgenoten zijn gevallen. De deelgenoten ontvangen dus onmiddellijk en rechtstreeks de goederen uit hun kavel, zonder ooit rechten te hebben gehad op goederen die de andere deelgenoten bekomen. Om de declaratieve werking te hebben moet een verdeling enkele voorwaarden vervullen: het aantal deelgenoten moet afnemen, alle deelgenoten moeten tussen komen (door af te staan of door over te nemen) en enkel deelgenoten mogen tussenkomen. Er is geen asbestattest nodig, zeker gezien de geest van de wetgeving waarbij we nieuwe eigenaar willen informeren. Dat is hier niet aan de orde.
  2. Translatieve akte: hierbij wordt een overdracht gedaan van een zakelijk recht waarbij er een asbestattest nodig zal moeten zijn.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u in de fiche overdracht.

Welke verplichtingen inzake inventarisatie en asbestattest gelden er bij fusie, splitsing of inbreng in vennootschap van een onroerend goed?

Bij fusie, splitsing is er sprake van een overdracht als door die fusie/splitsing het onroerend goed overgaat naar een andere rechtspersoon.

  1. fusie door oprichting van een nieuwe rechtspersoon zal een overdracht zijn,
  2. bij fusie door opslorping moet je naar de beweging kijken, indien het goed eigendom is van de opgeslorpte vennootschap dan gaat het om een overdracht, indien het toebehoort aan de overnemende vennootschap dan is er geen overdracht.

Bij inbreng van een goed in een rechtspersoon is er sprake van een eigendomsoverdracht onder de levenden.

Naar analogie met een compromis/onderhandse verkoopovereenkomst moet er bij het ondertekenen van een voorstel tot fusie of splitsing een asbestattest beschikbaar zijn.

De interpretatie van de datum waarop de verplichting van kracht wordt is dezelfde als bij het compromis. Indien het voorstel dateert van voor 23/11, moet er geen asbestattest beschikbaar zijn, ook al wordt de akte verleden na 23/11.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u in de fiche overdracht.

Valt een inbreng door beide partners van hun onverdeelde helft in een huwgemeenschap ook onder het toepassingsgebied?

Een inbreng in huwelijksgemeenschap valt inderdaad ook onder de term overdracht, waardoor er een asbestattest aanwezig zal moeten zijn.

Als beide partners reeds mede-eigenaar zijn, is het asbestattest niet nodig omdat het doel van de wetgeving - informatie verlenen aan een nieuwe eigenaar -, hier niet van toepassing is.

Bij een anticipatieve inbreng wordt in een aankoopakte opgenomen dat als kopers zouden huwen, de woning door het huwelijk zelf in het gemeenschappelijk vermogen wordt opgenomen, zonder dat hiervoor een bijkomende handeling nodig is. Dus bij anticipatieve inbreng voor 23 november, is dan ook geen asbestattest nodig. Na 23/11 is er wel een asbestattest nodig, maar dat is al beschikbaar omwille van de aankoop. 

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u in de fiche overdracht.

  

Team asbestafbouw