De rol van de notaris

De juridisch correcte datum in werking treden van de verplichting asbestattest is vastgelegd op 23 november 2022. Vanaf die datum moeten enkel nieuwe onderhandse aktes of overeenkomsten voor de overdracht van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar over een asbestattest beschikken.

Waren die reeds ondertekend voor 23 november dan moet er geen asbestattest opgenomen worden in de aansluitende authentieke akte, dat zou niet billijk zijn. 

De kunstmatige figuur van een opschortende voorwaarde is voor de betreffende bepaling in het Materialendecreet niet mogelijk.Los van het feit dat dit decretaal niet mogelijk is, kan deze figuur zelfs niet gebruikt worden in de context van het bekomen van een asbestattest aangezien er geen onzeker element aan verbonden is. Om een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aan te gaan, moet deze immers afhangen van een toekomstige en een onzekere gebeurtenis. De vergelijking met het ‘blanco-bodemattest’ kan in deze niet gemaakt worden, gezien de voorwaarde hier niet afhangt van het behaalde resultaat van het asbestattest. Een blanco asbestattest bestaat niet en de finaliteit van een asbestattest is sterk verschillend van een bodemattest: het is zelf een onderzoeksrapport en geen verwijzing naar onderzoeken in de databank.

Gelet op voorgaande elementen zou het opnemen van een opschortende voorwaarde in resultaat niet verschillen van het afsluiten van de voorlopige overeenkomst zonder aanwezigheid van het asbestattest. Dit kan immers juridisch nog altijd zonder de beschikbaarheid van een asbestattest (met vermelding nog geen asbestattest beschikbaar/overgemaakt). De consequentie is echter dat de koper dan het recht heeft om in de periode tot de authentieke akte de nietigheid te vorderen. Bij het verlijden van de authentieke akte moet dan wel een asbestattest beschikbaar zijn en met de nodige referenties opgenomen worden in de akte tezamen met de vermelding dat de koper verzaakt aan de nietigheidsvordering. Deze werkwijze biedt mogelijk in sommige gevallen tijdswinst indien de verkopers dit risico willen nemen.

De juridisch correcte datum in werking treden van de verplichting asbestattest is vastgelegd op 23 november 2022.

Indien een overdracht onmiddellijk zonder tussenstap enkel via notariële akte wordt vastgelegd, zal daarvoor eveneens gelden dat nieuwe aktes vanaf 23 november 2022 over een asbestattest moeten beschikken. 

Voor de algemene voorwaarden bij openbare verkoop: dit is gelijk te stellen aan een onderhandse akte. De openbare verkopen waarvan de algemene voorwaarden ondertekend zijn voor 23/11 mogen gewoon doorgaan zonder dat er een asbestattest beschikbaar is (ongeacht of ze ergens gepubliceerd zijn). Wanneer de algemene voorwaarden van een openbare verkoop ondertekend zijn op 23/11 of erna, of wanneer ze op of na deze datum vrijwillig gewijzigd worden, moet de openbare verkoop wel voldoen aan de verplichting van het asbestattest.

Voor de figuur van de rouwkoop: het gaat hier om een wettelijke figuur waarbij bepaald is dat de openbare verkoop weer georganiseerd moet worden volgens de oorspronkelijk opgestelde algemene voorwaarden. Volgens de hierboven gestelde redenering is het billijk om ook hier te bepalen dat als de oorspronkelijke voorwaarden voor 23/11 bekend zijn gemaakt, de openbare verkoop bij rouwkoop vanaf 23/11 niet moet voldoen aan de verplichting van het beschikken over een asbestattest.

Hetzelfde geldt indien de algemene voorwaarden aangepast moeten worden door een rechterlijke beslissing: indien de oorspronkelijke algemene voorwaarden voor 23/11 zijn bekend gemaakt, kan de openbare verkoop doorgaan zonder te beschikken over een asbestattest, zolang enkel een aanpassing gebeurt die opgelegd wordt door een rechterlijke beslissing.

Deze openbare verkopen mogen doorgaan zonder te moeten voldoen aan de verplichtingen in artikel 33/14 Materialendecreet aangezien de aanpassing van de algemene voorwaarden vanaf 23/11 het gevolg is van een wettelijke figuur of een rechterlijke beslissing. Van zodra de algemene voorwaarden vrijwillig worden aangepast vanaf deze datum is de verplichting wel van kracht en zullen de bepalingen hierin gevolgd moeten worden.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u op pagina 10 in de leidraad van het insectieprotocol asbestinventarisatie.

De verplichting voor het beschikken over een asbestattest blijft bestaan, ongeacht geplande sloop of andere verplichtingen zoals een destructieve asbestinventaris.

Wel is het mogelijk om bij het opdrachtformulier (overeenkomst tussen opdrachtgever en asbestdeskundige) aan de asbestdeskundige duidelijk aan te geven dat u een destructieve asbestinventaris wenst. 

De OVAM hanteert een strikte interpretatie van het begrip 'onteigening' in artikel 3, §2, 8° Materialendecreet. Het doel van de verplichting tot het beschikken over een asbestattest bij overdracht bestaat erin om nieuwe eigenaren te informeren over de asbestveiligheid van de constructie. Bij minnelijke overdrachten, ook al is er sprake van een onteigeningsdreiging, wensen we dit informatief karakter te behouden en geldt dus de verplichting in het kader van artikel 33/14 van het Materialendecreet.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u op pagina 10 in de leidraad van het insectieprotocol asbestinventarisatie.

Strikt genomen is de WOP geen onderhandse overeenkomst. De OVAM interpreteert de WOP echter als overeenkomst tot overdracht waarbij de toekomstige eigenaar moet geïnformeerd worden. Daarom geldt de verplichting tot het beschikken over een asbestattest ook bij het afsluiten van een WOP. 

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u op pagina 10 in de leidraad van het insectieprotocol asbestinventarisatie.

Een akte vrijwillige verdeling waarbij men een deel overdraagt aan een andere deelgenoot of er een uit onverdeeldheid treding is door toebedeling van het goed aan een deelgenoot, is geen overdracht van grond. Dit omwille van het eigendomsaanwijzend karakter ervan. Wanneer een mede-eigenaar zijn deel verkoopt aan een derde is er wel sprake van een overdracht.

Bij afstand zal gekeken moeten worden door notaris of er sprake is van een declaratief of translatief karakter:

1. Declaratieve/aanwijzende akte: het gaat hier om een verdeling waarbij er geen overdracht heeft plaatsgevonden. Een declaratief of aanwijzend karakter betekent dat elke deelgenoot alleen en onmiddellijk de goederen bekomt die in zijn kavel vallen, en waarbij ze nooit eigenaar zijn geweest van de goederen die in de kavels van de andere deelgenoten zijn gevallen. De deelgenoten ontvangen dus onmiddellijk en rechtstreeks de goederen uit hun kavel, zonder ooit rechten te hebben gehad op goederen die de andere deelgenoten bekomen. Om de declaratieve werking te hebben moet een verdeling enkele voorwaarden vervullen: het aantal deelgenoten moet afnemen, alle deelgenoten moeten tussen komen (door af te staan of door over te nemen) en enkel deelgenoten mogen tussenkomen. Er is geen asbestattest nodig, zeker gezien de geest van de wetgeving waarbij we nieuwe eigenaar willen informeren. Dat is hier niet aan de orde.
2. Translatieve akte: hierbij wordt een overdracht gedaan van een zakelijk recht waarbij er een asbestattest nodig zal moeten zijn.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u op pagina 10 in de leidraad van het insectieprotocol asbestinventarisatie.

Bij fusie, splitsing is er sprake van een overdracht als door die fusie/splitsing het onroerend goed overgaat naar een andere rechtspersoon.

1. fusie door oprichting van een nieuwe rechtspersoon zal een overdracht zijn,
2. bij fusie door opslorping moet je naar de beweging kijken, indien het goed eigendom is van de opgeslorpte vennootschap dan gaat het om een overdracht, indien het toebehoort aan de overnemende vennootschap dan is er geen overdracht.

Bij inbreng van een goed in een rechtspersoon is er sprake van een eigendomsoverdracht onder de levenden.

Naar analogie met een compromis/onderhandse verkoopovereenkomst moet er bij het ondertekenen van een voorstel tot fusie of splitsing een asbestattest beschikbaar zijn.

De interpretatie van de datum waarop de verplichting van kracht wordt is dezelfde als bij het compromis. Indien het voorstel dateert van voor 23/11, moet er geen asbestattest beschikbaar zijn, ook al wordt de akte verleden na 23/11.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u op pagina 10 in de leidraad van het insectieprotocol asbestinventarisatie.

Een inbreng in huwelijksgemeenschap valt inderdaad ook onder de term overdracht, waardoor er een asbestattest aanwezig zal moeten zijn.

Als beide partners reeds mede-eigenaar zijn, is het asbestattest niet nodig omdat het doel van de wetgeving - informatie verlenen aan een nieuwe eigenaar -, hier niet van toepassing is.

Bij een anticipatieve inbreng wordt in een aankoopakte opgenomen dat als kopers zouden huwen, de woning door het huwelijk zelf in het gemeenschappelijk vermogen wordt opgenomen, zonder dat hiervoor een bijkomende handeling nodig is. Dus bij anticipatieve inbreng voor 23 november, is dan ook geen asbestattest nodig. Na 23/11 is er wel een asbestattest nodig, maar dat is al beschikbaar omwille van de aankoop. 

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u op pagina 10 in de leidraad van het insectieprotocol asbestinventarisatie.

Zonnepanelen zijn geen toegankelijke constructie. Dus een asbestattest is niet nodig. 

Dit is een oude bepaling van art 33/14, §3, tweede lid: hierin stond inderdaad dat de instrumenterende ambtenaar de nieuwe eigenaar moest registreren. Deze bepaling is opgeheven door artikel 19 punt 2° van het decreet van 20 mei 2022 (publicatie BS 8 juli 2022). Deze bepaling is dus nooit operationeel geweest.

De instrumenterende ambtenaar moet dus geen nieuwe eigenaar registreren.

Als een studentenkamer/studio van minder dan 20 m² afzonderlijk verkocht wordt dan moet daar toch een asbestattest voor opgesteld worden voor de overdracht. Omdat de studentenkamer/studio deel uitmaakt van een grotere constructie.
 
Worden er één of meerdere studentenkamers/studio’s overgedragen van één eigenaar (verkoper) naar één koper, dan moet u nagaan of de studentenkamers/studio’s elk op zich een wooneenheid vormen.
Als dat het geval is, dan moet voor elke studentenkamer/studio afzonderlijk een asbestattest worden opgesteld. Een asbestattest mag namelijk maximum één wooneenheid omvatten.
Als dat niet het geval is, dan mag één asbestattest opgesteld worden voor de over te dragen studentenkamers/studio’s.
 
Het asbestattest mag enkel gaan over de over te dragen studentenkamers/studio’s omdat een asbestattest altijd betrekking heeft op één afgebakend inspectiegebied dat behoort tot één eigenaar. U kan dus geen asbestattest opstellen voor het hele gebouw en dat dan gebruiken bij elke afzonderlijke overdracht van één of meerdere studentenkamers/studio’s.
 
Wat verstaan wordt onder een wooneenheid vindt u terug in het inspectieprotocol.

Wooneenheid 
Een wooneenheid beschikt over de nodige woonvoorzieningen om autonoom te functioneren en heeft een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte. De minimale nodige woonvoorzieningen zijn: 
    • woonruimte (met slaapruimte); 
    • een eigen toilet; 
    • een eigen bad of douche; 
    • een eigen keuken of kitchenette. 
 

Neen, de asbestdeskundig mag niet alle appartementen opnemen in 1 asbestattest, want er mag maximum één wooneenheid opgenomen worden in één attest. Een appartement komt overeen met een wooneenheid. Er moeten dus minstens 10 attesten opgesteld worden voor de 10 individuele appartementen. Het attest voor de gemeenschappelijke delen moet pas opgesteld worden bij een verkoop vanaf 1 mei 2025 of uiterlijk op 31 december 2031. Het mag uiteraard ook nu al opgesteld worden. Als de eigenaar beschikt over een asbestattest moet die een kopie van het attest overhandigen aan de huurder.
 

Bij de ontwikkeling van de databankapplicatie hebben we rekening gehouden met de mogelijkheid dat bepaalde gebouwen geen huisnummer hebben.

De asbestdeskundige heeft bij het ontbreken van een huisnummer de mogelijkheid om op een alternatieve manier het inspectiegebied te identificeren: identificatie via het perceelnummer, manueel toevoegen van een busnummer, … 

Per asbestattest is het inspectiegebied ook afgebakend door een polygoon op de kaart. Die polygoon maakt een stabiele ruimtelijke identificatie van de geïnspecteerde locatie mogelijk ongeacht wijzigende perceels- of huisnummers.