De rol van de notaris

De juridisch correcte datum in werking treden van de verplichting asbestattest is vastgelegd op 23 november 2022. Vanaf die datum moeten enkel nieuwe onderhandse aktes of overeenkomsten voor de overdracht van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar over een asbestattest beschikken.

Waren die reeds ondertekend voor 23 november dan moet er geen asbestattest opgenomen worden in de aansluitende authentieke akte, dat zou niet billijk zijn. 

De kunstmatige figuur van een opschortende voorwaarde is voor de betreffende bepaling in het Materialendecreet niet mogelijk.Los van het feit dat dit decretaal niet mogelijk is, kan deze figuur zelfs niet gebruikt worden in de context van het bekomen van een asbestattest aangezien er geen onzeker element aan verbonden is. Om een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aan te gaan, moet deze immers afhangen van een toekomstige en een onzekere gebeurtenis. De vergelijking met het ‘blanco-bodemattest’ kan in deze niet gemaakt worden, gezien de voorwaarde hier niet afhangt van het behaalde resultaat van het asbestattest. Een blanco asbestattest bestaat niet en de finaliteit van een asbestattest is sterk verschillend van een bodemattest: het is zelf een onderzoeksrapport en geen verwijzing naar onderzoeken in de databank.

Gelet op voorgaande elementen zou het opnemen van een opschortende voorwaarde in resultaat niet verschillen van het afsluiten van de voorlopige overeenkomst zonder aanwezigheid van het asbestattest. Dit kan immers juridisch nog altijd zonder de beschikbaarheid van een asbestattest (met vermelding nog geen asbestattest beschikbaar/overgemaakt). De consequentie is echter dat de koper dan het recht heeft om in de periode tot de authentieke akte de nietigheid te vorderen. Bij het verlijden van de authentieke akte moet dan wel een asbestattest beschikbaar zijn en met de nodige referenties opgenomen worden in de akte tezamen met de vermelding dat de koper verzaakt aan de nietigheidsvordering. Deze werkwijze biedt mogelijk in sommige gevallen tijdswinst indien de verkopers dit risico willen nemen.

De juridisch correcte datum in werking treden van de verplichting asbestattest is vastgelegd op 23 november 2022.

Indien een overdracht onmiddellijk zonder tussenstap enkel via notariële akte wordt vastgelegd, zal daarvoor eveneens gelden dat nieuwe aktes vanaf 23 november 2022 over een asbestattest moeten beschikken. 

Voor de algemene voorwaarden bij openbare verkoop: dit is gelijk te stellen aan een onderhandse akte. De openbare verkopen waarvan de algemene voorwaarden ondertekend zijn voor 23/11 mogen gewoon doorgaan zonder dat er een asbestattest beschikbaar is (ongeacht of ze ergens gepubliceerd zijn). Wanneer de algemene voorwaarden van een openbare verkoop ondertekend zijn op 23/11 of erna, of wanneer ze op of na deze datum vrijwillig gewijzigd worden, moet de openbare verkoop wel voldoen aan de verplichting van het asbestattest.

Voor de figuur van de rouwkoop: het gaat hier om een wettelijke figuur waarbij bepaald is dat de openbare verkoop weer georganiseerd moet worden volgens de oorspronkelijk opgestelde algemene voorwaarden. Volgens de hierboven gestelde redenering is het billijk om ook hier te bepalen dat als de oorspronkelijke voorwaarden voor 23/11 bekend zijn gemaakt, de openbare verkoop bij rouwkoop vanaf 23/11 niet moet voldoen aan de verplichting van het beschikken over een asbestattest.

Hetzelfde geldt indien de algemene voorwaarden aangepast moeten worden door een rechterlijke beslissing: indien de oorspronkelijke algemene voorwaarden voor 23/11 zijn bekend gemaakt, kan de openbare verkoop doorgaan zonder te beschikken over een asbestattest, zolang enkel een aanpassing gebeurt die opgelegd wordt door een rechterlijke beslissing.

Deze openbare verkopen mogen doorgaan zonder te moeten voldoen aan de verplichtingen in artikel 33/14 Materialendecreet aangezien de aanpassing van de algemene voorwaarden vanaf 23/11 het gevolg is van een wettelijke figuur of een rechterlijke beslissing. Van zodra de algemene voorwaarden vrijwillig worden aangepast vanaf deze datum is de verplichting wel van kracht en zullen de bepalingen hierin gevolgd moeten worden.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u op pagina 10 in de leidraad van het insectieprotocol asbestinventarisatie.

De verplichting voor het beschikken over een asbestattest blijft bestaan, ongeacht geplande sloop of andere verplichtingen zoals een destructieve asbestinventaris.

Wel is het mogelijk om bij het opdrachtformulier (overeenkomst tussen opdrachtgever en asbestdeskundige) aan de asbestdeskundige duidelijk aan te geven dat u een destructieve asbestinventaris wenst. 

De OVAM hanteert een strikte interpretatie van het begrip 'onteigening' in artikel 3, §2, 8° Materialendecreet. Het doel van de verplichting tot het beschikken over een asbestattest bij overdracht bestaat erin om nieuwe eigenaren te informeren over de asbestveiligheid van de constructie. Bij minnelijke overdrachten, ook al is er sprake van een onteigeningsdreiging, wensen we dit informatief karakter te behouden en geldt dus de verplichting in het kader van artikel 33/14 van het Materialendecreet.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u op pagina 10 in de leidraad van het insectieprotocol asbestinventarisatie.

Strikt genomen is de WOP geen onderhandse overeenkomst. De OVAM interpreteert de WOP echter als overeenkomst tot overdracht waarbij de toekomstige eigenaar moet geïnformeerd worden. Daarom geldt de verplichting tot het beschikken over een asbestattest ook bij het afsluiten van een WOP. 

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u op pagina 10 in de leidraad van het insectieprotocol asbestinventarisatie.

Een akte vrijwillige verdeling waarbij men een deel overdraagt aan een andere deelgenoot of er een uit onverdeeldheid treding is door toebedeling van het goed aan een deelgenoot, is geen overdracht van grond. Dit omwille van het eigendomsaanwijzend karakter ervan. Wanneer een mede-eigenaar zijn deel verkoopt aan een derde is er wel sprake van een overdracht.

Bij afstand zal gekeken moeten worden door notaris of er sprake is van een declaratief of translatief karakter:

1. Declaratieve/aanwijzende akte: het gaat hier om een verdeling waarbij er geen overdracht heeft plaatsgevonden. Een declaratief of aanwijzend karakter betekent dat elke deelgenoot alleen en onmiddellijk de goederen bekomt die in zijn kavel vallen, en waarbij ze nooit eigenaar zijn geweest van de goederen die in de kavels van de andere deelgenoten zijn gevallen. De deelgenoten ontvangen dus onmiddellijk en rechtstreeks de goederen uit hun kavel, zonder ooit rechten te hebben gehad op goederen die de andere deelgenoten bekomen. Om de declaratieve werking te hebben moet een verdeling enkele voorwaarden vervullen: het aantal deelgenoten moet afnemen, alle deelgenoten moeten tussen komen (door af te staan of door over te nemen) en enkel deelgenoten mogen tussenkomen. Er is geen asbestattest nodig, zeker gezien de geest van de wetgeving waarbij we nieuwe eigenaar willen informeren. Dat is hier niet aan de orde.
2. Translatieve akte: hierbij wordt een overdracht gedaan van een zakelijk recht waarbij er een asbestattest nodig zal moeten zijn.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u op pagina 10 in de leidraad van het insectieprotocol asbestinventarisatie.

Bij fusie, splitsing is er sprake van een overdracht als door die fusie/splitsing het onroerend goed overgaat naar een andere rechtspersoon.

1. fusie door oprichting van een nieuwe rechtspersoon zal een overdracht zijn,
2. bij fusie door opslorping moet je naar de beweging kijken, indien het goed eigendom is van de opgeslorpte vennootschap dan gaat het om een overdracht, indien het toebehoort aan de overnemende vennootschap dan is er geen overdracht.

Bij inbreng van een goed in een rechtspersoon is er sprake van een eigendomsoverdracht onder de levenden.

Naar analogie met een compromis/onderhandse verkoopovereenkomst moet er bij het ondertekenen van een voorstel tot fusie of splitsing een asbestattest beschikbaar zijn.

De interpretatie van de datum waarop de verplichting van kracht wordt is dezelfde als bij het compromis. Indien het voorstel dateert van voor 23/11, moet er geen asbestattest beschikbaar zijn, ook al wordt de akte verleden na 23/11.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u op pagina 10 in de leidraad van het insectieprotocol asbestinventarisatie.

Een inbreng in huwelijksgemeenschap valt inderdaad ook onder de term overdracht, waardoor er een asbestattest aanwezig zal moeten zijn.

Als beide partners reeds mede-eigenaar zijn, is het asbestattest niet nodig omdat het doel van de wetgeving - informatie verlenen aan een nieuwe eigenaar -, hier niet van toepassing is.

Bij een anticipatieve inbreng wordt in een aankoopakte opgenomen dat als kopers zouden huwen, de woning door het huwelijk zelf in het gemeenschappelijk vermogen wordt opgenomen, zonder dat hiervoor een bijkomende handeling nodig is. Dus bij anticipatieve inbreng voor 23 november, is dan ook geen asbestattest nodig. Na 23/11 is er wel een asbestattest nodig, maar dat is al beschikbaar omwille van de aankoop. 

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u op pagina 10 in de leidraad van het insectieprotocol asbestinventarisatie.

Zonnepanelen zijn geen toegankelijke constructie. Dus een asbestattest is niet nodig. 

Dit is een oude bepaling van art 33/14, §3, tweede lid: hierin stond inderdaad dat de instrumenterende ambtenaar de nieuwe eigenaar moest registreren. Deze bepaling is opgeheven door artikel 19 punt 2° van het decreet van 20 mei 2022 (publicatie BS 8 juli 2022). Deze bepaling is dus nooit operationeel geweest.

De instrumenterende ambtenaar moet dus geen nieuwe eigenaar registreren.

Als een studentenkamer/studio van minder dan 20 m² afzonderlijk verkocht wordt dan moet daar toch een asbestattest voor opgesteld worden voor de overdracht. Omdat de studentenkamer/studio deel uitmaakt van een grotere constructie.
 
Worden er één of meerdere studentenkamers/studio’s overgedragen van één eigenaar (verkoper) naar één koper, dan moet u nagaan of de studentenkamers/studio’s elk op zich een wooneenheid vormen.
Als dat het geval is, dan moet voor elke studentenkamer/studio afzonderlijk een asbestattest worden opgesteld. Een asbestattest mag namelijk maximum één wooneenheid omvatten.
Als dat niet het geval is, dan mag één asbestattest opgesteld worden voor de over te dragen studentenkamers/studio’s.
 
Het asbestattest mag enkel gaan over de over te dragen studentenkamers/studio’s omdat een asbestattest altijd betrekking heeft op één afgebakend inspectiegebied dat behoort tot één eigenaar. U kan dus geen asbestattest opstellen voor het hele gebouw en dat dan gebruiken bij elke afzonderlijke overdracht van één of meerdere studentenkamers/studio’s.
 
Wat verstaan wordt onder een wooneenheid vindt u terug in het inspectieprotocol.

Wooneenheid 
Een wooneenheid beschikt over de nodige woonvoorzieningen om autonoom te functioneren en heeft een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte. De minimale nodige woonvoorzieningen zijn: 
    • woonruimte (met slaapruimte); 
    • een eigen toilet; 
    • een eigen bad of douche; 
    • een eigen keuken of kitchenette. 
 

Neen, u mag niet alle appartementen opnemen in 1 asbestattest. Er mag maximum één wooneenheid opgenomen worden in één attest. Een appartement komt overeen met een wooneenheid. Er moeten dus minstens 10 attesten opgesteld worden voor de 10 individuele appartementen. Zie ook titel 3.2.2 in het inspectieprotocol en 3.2.3 van de leidraad.

Voor de gemeenschappelijke delen mag een asbestattest opgesteld worden, maar dit is nog niet verplicht. Het attest voor de gemeenschappelijke delen moet pas opgesteld worden bij een verkoop vanaf 1 mei 2025 of uiterlijk op 31 december 2031. 

Om te voorkomen dat er meerdere attesten voor één inspectiegebied afgeleverd worden moet de ADI het inspectiegebied eenduidig afbakenen in de databank. De ADI doet dit enerzijds met de inspectielocatie (alfanumeriek) en anderzijds door de aanduiding van de betrokken constructies en niet-constructies op de GIS-kaart (ruimtelijk).

Soms wijkt de GIS-kaart (conform het GRB) af van de reële situatie: twee huisnummers werden omgewisseld van plaats, een huisnummer ontbreekt, er wordt een andere nummering gebruik voor de busnummers ... De oorzaak kan een fout in het gebouwenregister zijn, maar het kan ook het gevolg zijn van een verschil tussen de vergunde toestand en de feitelijke toestand. De OVAM kan de gegevens in het GRB niet aanpassen. De aanpassing kan wel gebeuren door een ambtenaar van de dienst omgeving van de betrokken gemeente die toegang heeft tot het gebouwenregister. 

Bij de ontwikkeling van de databankapplicatie hebben we hier rekening mee gehouden zodat de verkoop van een pand hierdoor niet geblokkeerd wordt.

Slaagt een ADI er niet in om de gegevens in het gebouwenregister te laten aanpassen, dan moet de ADI bij foutieve of ontbrekende huisnummers voor de identificatie van de inspectielocatie het perceelsnummer gebruiken. Bij problemen met het busnummer kan de ADI in de meeste gevallen eenvoudig manueel een busnummer toevoegen. In het vrije veld van de extra adresdetails vult die indien nodig bijkomende informatie in om de afbakening van het gebied eenduidig te beschrijven.

Voorbeeld: op de GIS-kaart staat het gebouw met het officiële adres 'stationsstraat 5' aangegeven als 'stationsstraat 7' en vice versa. De ADI gebruikt noch stationsstraat 5, noch stationsstraat 7 voor de identificatie van de inspectielocatie. De ADI maakt hiervoor gebruik van het perceelsnummer. 

Daarnaast moet de ADI het inspectiegebied ook altijd afbakenen door de betrokken gebouw-polygonen op de GIS-kaart te selecteren (en correct aan te geven of het gaat om een volledig of gedeeltelijk gebouw). Deze polygonen hebben elk hun eigen gebouw-ID en maken een stabiele ruimtelijke identificatie van het inspectiegebied mogelijk ongeacht wijzigende perceels- of huisnummers. 

Meer informatie over het GRB (Grootschalig Referentiebestand): https://www.vlaanderen.be/digitaal-vlaanderen/onze-oplossingen/basiskaart-vlaanderen-grb 

Gemene afsluiting in beide asbestattesten

Een gemene afsluiting (gemeenschappelijke afscheiding, zie gele rechthoek) is een afscheidende constructie op of langs de grens tussen twee eigendommen (schrijlings of erlangs). Ze behoort toe aan beide aangrenzende eigenaars en er is dus sprake van mede-eigendom (mandeligheid). Er is geen apart asbestattest nodig voor de gemene afsluiting, zoals dat voor gemeenschappelijke delen wel het geval is. Dit wordt bij een volgende decreetswijziging verduidelijkt. Wel moet het asbestattest van elk van beide gebouwen deze constructie bevatten als ze asbestverdacht is.

Als de ADI een deel van de constructie niet kan vaststellen vanaf de ene eigendom (bijvoorbeeld door een te hoge muur waardoor de kant van de andere eigenaar niet vast te stellen is), is er sprake van een onderzoeksbeperking. De ADI moet deze dus opnemen in een beperkingsfiche.

Er geldt een vermoeden van ‘gemeen zijn’ of ‘mandeligheid’ voor een constructie die langs of schrijlings op de perceelgrens is geplaatst. Het is aan de eigenaars van de naburige percelen om dit vermoeden te weerleggen (zie burgerlijk wetboek art. 3.104 en 3.105). Bespreek dus met de eigenaar wat wel of niet gemeen is. 

Gemene muur 

De bebouwde zijgevel (geel gedeelte tussen de huizen) is normaliter gemeen bij gesloten en halfopen bebouwing tot aan het minst verheven dak, gezien deze muur als afscheiding geldt tussen de twee percelen. Een volgende versie van het inspectieprotocol zal bespreken hoe de ADI hier moet mee omgaan. Tot dan onderzoekt de ADI enkel het waarneembare deel vanaf eigendom A voor asbestattest A, en het waarneembare deel vanaf eigendom B voor asbestattest B. 

Niet-gemene muur niet in beide asbestattesten

Een niet-gemene muur (het rode gedeelte) die langs de kant van eigenaar B asbestleien draagt, moet niet opgenomen worden in een bronfiche in het asbestattest van eigenaar B, maar wel in die van eigenaar A. We raden sterk aan om deze niet-gemene muur op te nemen in een adviesfiche voor eigenaar B, ook al behoort deze muur niet tot het inspectiegebied van de opdracht. Op die manier kan de ADI advies geven over de gebruiksbeperkingen in functie van dagelijks gebruik. Voetballen tegen deze muur is bijvoorbeeld niet aangewezen. Het gaat dan om een visuele inspectie; het is niet toegelaten om onderzoekshandelingen te stellen op deze muur. 

Als er een afdruipzone is of asbesthoudend slib in de dakgoot van eigenaar B, veroorzaakt door deze gevel, moet de ADI wel een afdruipzonefiche opmaken of een afvalfiche voor het slib. 
 

Neen, het toilet staat niet beschreven als een natte ruimte in het inspectieprotocol (IP). 

Het IP beschrijft de monstername voor pleisterwerk. In tegenstelling tot het energieprestatiebeleid beschouwt het IP een toilet en wasruimte niet als natte ruimte, enkel de badkamer en keuken. Voor residentiële wooneenheden is één mengmonster nodig van wanden in volgende zones: een individuele ruimte, een natte ruimte (badkamer, keuken), een stookplaats en een trappenhal. In een badkamer en een keuken is de kans om asbestmaterialen aan te treffen relatief groot (bv. Glasal, vinylvloer,…). Het IP ziet deze locaties dan ook als risicolocaties voor asbesthoudend pleisterwerk.

Op dit moment is het vanaf 1 mei 2025 verplicht om bij overdracht van een appartement een asbestattest van de gemeenschappelijke delen te hebben. Tegen 2032 moet elke VME beschikken over een asbestattest van de gemene delen. 

Er is echter een wijzigingstraject lopend: op 19 januari 2024 werd het voorontwerp van verzameldecreet met diverse bepalingen rond omgeving, leefmilieu en natuur, en ruimtelijke ordening principieel goedgekeurd, waaronder een voorstel met betrekking tot het asbestattest voor gemeenschappelijke delen. De Raad van State formuleert nog een advies; nadien behandelen de Vlaamse Regering en het Vlaams Parlement dit voorontwerp. 

Dit voorstel vervroegt de verplichting om over een asbestattest te beschikken voor alle mede-eigendommen naar 1 januari 2027 in plaats van 1 januari 2032. De verplichting om een asbestattest te hebben bij overdracht van de gemeenschappelijke delen tegen 1 mei 2025 wordt geïntegreerd in deze mijlpaal 1 januari 2027: vanaf dan moet bij de overdracht van een privaat deel ook een kopie van het asbestattest gemene delen beschikbaar zijn. Indien er bij een overdracht voor 1 januari 2027 al een asbestattest gemene delen voorhanden is, dan moet dit wel al verplicht meegedeeld worden aan de kandidaat-verwerver. 
 

We spreken van gemeenschappelijk gebruikte delen als er voor een TCR van één eigenaar een vrijwillige of verplichte opsplitsing is in verschillende inspectiegebieden. Door deze opsplitsing worden er ‘gemeenschappelijke delen’ gecreëerd ook al is er geen sprake van mede-eigendom. Het is daarom naar analogie met de gemene delen onder mede-eigendom verplicht om vanaf 1 mei 2025 bij overdracht een asbestattest van de gemeenschappelijk gebruikte delen te hebben. Tegen 2032 moet elke eigenaar beschikken over een asbestattest van de gemeenschappelijk gebruikte delen. 

Er is momenteel een wijzigingstraject lopende om deze verplichting decretaal te verankeren. 

Voorbeeld van gemeenschappelijke delen bij één eigenaar: bij facultatieve splitsing van een inspectiegebied met meerdere kantooreenheden in eigendom van één eigenaar: door de afwezigheid van wooneenheden kan de eigenaar ervoor kiezen om een attest op te stellen voor het geheel van de TCR of ervoor kiezen om het inspectiegebied op te splitsen per kantooreenheid. Een opsplitsing komt er meestal met het oog op een toekomstige verkoop of om een afzonderlijk asbestattest te kunnen overhandigen aan de verschillende huurders. Door de splitsing in meerdere inspectiegebieden is de eigenaar verplicht om te beschikken over een apart attest voor de gemeenschappelijk gebruikte delen in deze TCR (vanaf 1 mei 2025).

Bij gemeenschappelijke delen in mede-eigendom zal vanaf mei 2025 de overdracht van een appartement geblokkeerd worden als het asbestattest van de gemeenschappelijke delen niet beschikbaar is. Om blokkering van de overdracht te vermijden, moet er voor de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom tegen dan dus een asbestattest zijn. Het is verstandig om nu al in te zetten op de opmaak van asbestattesten voor gemeenschappelijke delen, om een bottleneck en wachttijden te vermijden.

Het komende jaar is nodig om gespreid binnen de marktcapaciteit die deadline van mei 2025 te kunnen halen. ADI’s kunnen dit gerust meenemen in hun eigen communicatie met de klant.

Op 19 januari 2024 werd echter het voorontwerp verzameldecreet met diverse bepalingen rond omgeving, leefmilieu en natuur, en ruimtelijke ordening principieel goedgekeurd, waaronder een voorstel met betrekking tot het asbestattest voor gemeenschappelijke delen. De Raad van State formuleert nog een advies; nadien behandelen de Vlaamse Regering en het Vlaams Parlement dit voorontwerp. 

Dit voorstel vervroegt de verplichting om over een asbestattest te beschikken voor alle mede-eigendommen naar 1 januari 2027 in plaats van 1 januari 2032. De verplichting om een asbestattest te hebben bij overdracht van de gemeenschappelijke delen tegen 1 mei 2025 wordt geïntegreerd in deze mijlpaal 1 januari 2027: vanaf dan moet bij de overdracht van een privaat deel ook een kopie van het asbestattest gemene delen beschikbaar zijn. Indien er bij een overdracht voor 1 januari 2027 al een asbestattest gemene delen voorhanden is, dan moet dit wel al verplicht meegedeeld worden aan de kandidaat-verwerver.