De verkoop van een gebouw

De rol van de vastgoedmakelaar


Eerlijk huis

Komt u tussen bij de verkoop van een huis, gebouwd voor 2001? Als immo-makelaar speelt u een belangrijke rol in het informeren van een kandidaat-koper en bij het begeleiden of ontzorgen van de verkoper.

Informeren van de klant

In het asbestattest wordt informatie opgenomen over asbesthoudende materialen die aanwezig zijn in een gebouw. Elk materiaal krijgt ook een materiaalscore die het risico aangeeft: welke echt gevaarlijk zijn en best dringende actie vragen, en welke materialen niet perse dringend moeten verwijderd worden, omdat ze bijvoorbeeld in goede staat zijn en mits veilig beheer nog een tijd kunnen meegaan zonder risico’s te veroorzaken voor de bewoners. Het is aan de makelaar om uit te leggen wat het concept asbestveilig inhoudt, waarom ook een woning met asbest bewoonbaar kan zijn, welke acties de toekomstige eigenaar best wel kan ondernemen. 
 

Een asbestinventarisatie laten uitvoeren 

Geïnteresseerde kopers moeten wettelijk pas bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst ingelicht zijn over de inhoud van het asbestattest. Er is dus geen verplichting om, zoals bij een EPC-attest, al over het asbestattest te beschikken van zodra het te koop aangeboden wordt. Toch is het belangrijk de kandidaat-koper zo snel mogelijk te informeren over de aanwezigheid van asbest in het gebouw en de abestveiligheid. Op die manier vermijdt u dat de kandidaat-koper later in het verkooptraject afhaakt.

Helpt u de verkoper met het verzamelen van de nodige attesten bij de verkoop van een huis? In dat geval kan de verkoper u mandateren om het asbestattest te verkrijgen. 
U contacteert dan een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie. De deskundige voert een inventarisatie uit in het huis. Daarna wordt het asbestattest automatisch gegenereerd door de OVAM met de informatie die de deskundige in de databank invoerde. De deskundige ontvangt dit asbestattest in digitale vorm. En tenslotte ontvangt u dit attest in PDF-vorm via de deskundige.

Een geldig asbestattest

Enkel een geldig asbestattest kan gebruikt worden bij de verkoop van een huis.

De standaard geldigheidstermijn van een asbestattest is tien jaar. Een asbestattest is niet meer geldig als:

  • De geldigheidsdatum voorbij is. De geldigheid van het attest vervalt dan automatisch.
  • Er een recenter asbestattest werd opgesteld voor hetzelfde huis. Alle oudere attesten zijn automatisch niet meer geldig als er voor hetzelfde huis een nieuw attest wordt opgesteld.
Als er in het gebouw asbesthoudende materialen aanwezig zijn die een hoog risico inhouden, is de geldigheidstermijn beperkt tot 5 jaar.
Bij gewijzigde situaties kan een nieuw asbestattest nodig zijn. Er moet een nieuw attest opgesteld worden binnen het jaar na de vaststelling van:
  • De aanwezigheid van ‘nieuwe’ asbesthoudende materialen (door bijvoorbeeld bijkomend destructief onderzoek).
  • De verwijdering van asbesthoudende materialen waardoor het gebouw asbestveilig is geworden.
  • Een wijziging in de toestand van asbesthoudende materialen door een calamiteit of een incident. Voorbeeld: beschadigde leidingisolatie door lek in de leiding, beschadigd dak na storm of brand, …

Er moet dan ook niet bij elke verkoop perse een nieuw attest opgemaakt worden. Wordt een woning verkocht en is er een bestaand attest dat nog geldig is? Dan moet er geen nieuw attest opgemaakt worden. Als het asbestattest niet meer geldig is dan moet er wel een nieuw attest opgesteld worden.

In de toekomst zal u (verwacht 2024) toegang krijgen tot de asbestinventarisdatabank. Er wordt ook onderzocht of het mogelijk is om in de tussenperiode toegang te verlenen via een tool. Maar voor het zover is, zal de asbestdeskundige die de inventarisatie heeft uitgevoerd het asbestattest bezorgen aan de verkoper of zijn gemandateerde. 


 

Veelgestelde vragen

Ik ben vastgoedmakelaar. Mag ik deze job combineren met een taak als asbestdeskundige inventarisatie?

Een vastgoedmakelaar mag optreden als asbestdeskundige, maar niet voor de panden in eigen portefeuille. Dit ligt in lijn met de gewijzigde wetgeving voor de energiedeskundigen die EPC’s opmaken.  

Een vastgoedmakelaar is een door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) erkende vastgoedprofessional. Onder de vastgoedmakelaar valt zowel de “vastgoedmakelaar-bemiddelaar” als de “vastgoedmakelaar-syndicus” en de “vastgoedmakelaar-rentmeester”. De bepaling geldt ook voor alle beroepsgroepen die als vastgoedbemiddelaar kunnen optreden: landmeter-experts, notarissen, rentmeesters, en voor alle beroepsgroepen die als beheerder een mandaat of opdracht hebben, bijvoorbeeld een syndicus.   

Het certificatiereglement bevat een opsomming van enkele specifieke situaties waarin onverenigbaarheden kunnen optreden. Er is onder meer sprake van onverenigbaarheid wanneer er een financiële band is tussen de asbestdeskundige en de opdrachtgever. Ook wanneer de asbestdeskundige zelf of bij tussenpersoon een actieve opdracht uitoefent bij de opdrachtgever is er een onverenigbaarheid.  

De bepalingen over de onverenigbaarheden zijn al opgenomen in het Certificatiereglement van 1 april 2022 en vergen dus geen regelgevend wijzigingstraject. Er wordt nu verduidelijkt dat de OVAM tot 1 januari 2025 gedoogt dat asbestdeskundigen hun activiteiten herorganiseren als zij oordelen zich in deze onverenigbaarheid te bevinden.  

Mag ik bij de verkoop van een appartementsgebouw met 10 appartementen, dat in één keer overgedragen wordt van één eigenaar/verkoper naar één nieuwe eigenaar/koper, alles opnemen in één attest?

Neen, u mag niet alle appartementen opnemen in 1 asbestattest. Er mag maximum één wooneenheid opgenomen worden in één attest. Een appartement komt overeen met een wooneenheid. Er moeten dus minstens 10 attesten opgesteld worden voor de 10 individuele appartementen. Zie ook titel 3.2.2 in het inspectieprotocol en 3.2.3 van de leidraad.

Voor de gemeenschappelijke delen mag een asbestattest opgesteld worden, maar dit is nog niet verplicht. Het attest voor de gemeenschappelijke delen moet pas opgesteld worden bij een verkoop vanaf 1 mei 2025 of uiterlijk op 31 december 2031. 

Hoe moet ik een inspectielocatie ingeven voor een constructie dat in de databank geen of een foutief huisnummer of busnummer heeft?

Om te voorkomen dat er meerdere attesten voor één inspectiegebied afgeleverd worden moet de ADI het inspectiegebied eenduidig afbakenen in de databank. De ADI doet dit enerzijds met de inspectielocatie (alfanumeriek) en anderzijds door de aanduiding van de betrokken constructies en niet-constructies op de GIS-kaart (ruimtelijk).

Soms wijkt de GIS-kaart (conform het GRB) af van de reële situatie: twee huisnummers werden omgewisseld van plaats, een huisnummer ontbreekt, er wordt een andere nummering gebruik voor de busnummers ... De oorzaak kan een fout in het gebouwenregister zijn, maar het kan ook het gevolg zijn van een verschil tussen de vergunde toestand en de feitelijke toestand. De OVAM kan de gegevens in het GRB niet aanpassen. De aanpassing kan wel gebeuren door een ambtenaar van de dienst omgeving van de betrokken gemeente die toegang heeft tot het gebouwenregister. 

Bij de ontwikkeling van de databankapplicatie hebben we hier rekening mee gehouden zodat de verkoop van een pand hierdoor niet geblokkeerd wordt.

Slaagt een ADI er niet in om de gegevens in het gebouwenregister te laten aanpassen, dan moet de ADI bij foutieve of ontbrekende huisnummers voor de identificatie van de inspectielocatie het perceelsnummer gebruiken. Bij problemen met het busnummer kan de ADI in de meeste gevallen eenvoudig manueel een busnummer toevoegen. In het vrije veld van de extra adresdetails vult die indien nodig bijkomende informatie in om de afbakening van het gebied eenduidig te beschrijven.

Voorbeeld: op de GIS-kaart staat het gebouw met het officiële adres 'stationsstraat 5' aangegeven als 'stationsstraat 7' en vice versa. De ADI gebruikt noch stationsstraat 5, noch stationsstraat 7 voor de identificatie van de inspectielocatie. De ADI maakt hiervoor gebruik van het perceelsnummer. 

Daarnaast moet de ADI het inspectiegebied ook altijd afbakenen door de betrokken gebouw-polygonen op de GIS-kaart te selecteren (en correct aan te geven of het gaat om een volledig of gedeeltelijk gebouw). Deze polygonen hebben elk hun eigen gebouw-ID en maken een stabiele ruimtelijke identificatie van het inspectiegebied mogelijk ongeacht wijzigende perceels- of huisnummers. 

Meer informatie over het GRB (Grootschalig Referentiebestand): https://www.vlaanderen.be/digitaal-vlaanderen/onze-oplossingen/basiskaart-vlaanderen-grb 

Hoe ga ik om met asbest tegen gemene muren?


 

Gemene afsluiting in beide asbestattesten

Een gemene afsluiting (gemeenschappelijke afscheiding, zie gele rechthoek) is een afscheidende constructie op of langs de grens tussen twee eigendommen (schrijlings of erlangs). Ze behoort toe aan beide aangrenzende eigenaars en er is dus sprake van mede-eigendom (mandeligheid). Er is geen apart asbestattest nodig voor de gemene afsluiting, zoals dat voor gemeenschappelijke delen wel het geval is. Dit wordt bij een volgende decreetswijziging verduidelijkt. Wel moet het asbestattest van elk van beide gebouwen deze constructie bevatten als ze asbestverdacht is.

Als de ADI een deel van de constructie niet kan vaststellen vanaf de ene eigendom (bijvoorbeeld door een te hoge muur waardoor de kant van de andere eigenaar niet vast te stellen is), is er sprake van een onderzoeksbeperking. De ADI moet deze dus opnemen in een beperkingsfiche.

Er geldt een vermoeden van ‘gemeen zijn’ of ‘mandeligheid’ voor een constructie die langs of schrijlings op de perceelgrens is geplaatst. Het is aan de eigenaars van de naburige percelen om dit vermoeden te weerleggen (zie burgerlijk wetboek art. 3.104 en 3.105). Bespreek dus met de eigenaar wat wel of niet gemeen is. 

Gemene muur 

De bebouwde zijgevel (geel gedeelte tussen de huizen) is normaliter gemeen bij gesloten en halfopen bebouwing tot aan het minst verheven dak, gezien deze muur als afscheiding geldt tussen de twee percelen. Een volgende versie van het inspectieprotocol zal bespreken hoe de ADI hier moet mee omgaan. Tot dan onderzoekt de ADI enkel het waarneembare deel vanaf eigendom A voor asbestattest A, en het waarneembare deel vanaf eigendom B voor asbestattest B. 

Niet-gemene muur niet in beide asbestattesten

Een niet-gemene muur (het rode gedeelte) die langs de kant van eigenaar B asbestleien draagt, moet niet opgenomen worden in een bronfiche in het asbestattest van eigenaar B, maar wel in die van eigenaar A. We raden sterk aan om deze niet-gemene muur op te nemen in een adviesfiche voor eigenaar B, ook al behoort deze muur niet tot het inspectiegebied van de opdracht. Op die manier kan de ADI advies geven over de gebruiksbeperkingen in functie van dagelijks gebruik. Voetballen tegen deze muur is bijvoorbeeld niet aangewezen. Het gaat dan om een visuele inspectie; het is niet toegelaten om onderzoekshandelingen te stellen op deze muur. 

Als er een afdruipzone is of asbesthoudend slib in de dakgoot van eigenaar B, veroorzaakt door deze gevel, moet de ADI wel een afdruipzonefiche opmaken of een afvalfiche voor het slib. 
 

Is het nu al verplicht om een asbestattest op te maken voor de gemeenschappelijke delen binnen éénzelfde eigendom?

Vanaf 1 mei 2025 is het verplicht om bij overdracht van een appartement of een kantoor voor de gemeenschappelijke delen een asbestattest te hebben, ook als of het gaat om een eigendom van één eigenaar.

Hierover bestaat verwarring omdat art. 33/14 §1 van het Materialendecreet verwijst naar gedwongen mede-eigendom en de andere vormen van eigendom van gemeenschappelijke delen buiten beschouwing laat. Het is altijd het doel geweest van de OVAM om alle vormen van eigendom van gemeenschappelijke delen op dezelfde manier te behandelen. De fout in de wetgeving wordt rechtgezet bij een volgende decreetswijziging.

De tekst van het Inspectieprotocol is wel correct en duidelijk. Het is verplicht om te beschikken over een apart attest voor de gemeenschappelijke delen bij elke opsplitsing van een eigendom in twee of meerdere inspectiegebieden. Door deze opsplitsing worden er ‘gemeenschappelijke delen’ gecreëerd ook al is er geen sprake van mede-eigendom.

Voorbeeld van gemeenschappelijke delen bij één eigenaar: bij facultatieve splitsing van een inspectiegebied met meerdere kantooreenheden in eigendom van één eigenaar: door de afwezigheid van wooneenheden kan de eigenaar ervoor kiezen om een attest op te stellen voor het geheel van de TCR of ervoor kiezen om het inspectiegebied op te splitsen per kantooreenheid. Een opsplitsing komt er meestal met het oog op een toekomstige verkoop of om een afzonderlijk asbestattest te kunnen overhandigen aan de verschillende huurders. Door de vrije keuze tot splitsing in meerdere inspectiegebieden is de eigenaar verplicht om te beschikken over een apart attest voor de gemeenschappelijk gebruikte delen in deze TCR (vanaf 1 mei 2025).

Waarom is het verstandig om nu al een asbestattest op te maken voor de gemeenschappelijke delen in mede-eigendom?

Bij gemeenschappelijke delen in mede-eigendom zal vanaf mei 2025 de overdracht van een appartement geblokkeerd worden als het asbestattest van de gemeenschappelijke delen niet beschikbaar is. Om blokkering van de overdracht te vermijden, moet er voor de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom tegen dan dus een asbestattest zijn. Het is verstandig om nu al in te zetten op de opmaak van asbestattesten voor gemeenschappelijke delen, om een bottleneck en wachttijden te vermijden.

Het komende anderhalfjaar is nodig om gespreid binnen de marktcapaciteit die deadline van mei 2025 te kunnen halen. ADI’s kunnen dit gerust meenemen in hun eigen communicatie met de klant.

Team asbestafbouw