De rol van de vastgoedmakelaar

Eerlijk huis

Komt u tussen bij de verkoop van een huis, gebouwd voor 2001? Als immo-makelaar speelt u een belangrijke rol in het informeren van een kandidaat-koper en bij het begeleiden of ontzorgen van de verkoper.

Informeren van de klant

In het asbestattest wordt informatie opgenomen over asbesthoudende materialen die aanwezig zijn in een gebouw. Elk materiaal krijgt ook een materiaalscore die het risico aangeeft: welke echt gevaarlijk zijn en best dringende actie vragen, en welke materialen niet perse dringend moeten verwijderd worden, omdat ze bijvoorbeeld in goede staat zijn en mits veilig beheer nog een tijd kunnen meegaan zonder risico’s te veroorzaken voor de bewoners. Het is aan de makelaar om uit te leggen wat het concept asbestveilig inhoudt, waarom ook een woning met asbest bewoonbaar kan zijn, welke acties de toekomstige eigenaar best wel kan ondernemen. 
 

Een asbestinventarisatie laten uitvoeren 

Geïnteresseerde kopers moeten wettelijk pas bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst ingelicht zijn over de inhoud van het asbestattest. Er is dus geen verplichting om, zoals bij een EPC-attest, al over het asbestattest te beschikken van zodra het te koop aangeboden wordt. Toch is het belangrijk de kandidaat-koper zo snel mogelijk te informeren over de aanwezigheid van asbest in het gebouw en de abestveiligheid. Op die manier vermijdt u dat de kandidaat-koper later in het verkooptraject afhaakt.

Helpt u de verkoper met het verzamelen van de nodige attesten bij de verkoop van een huis? In dat geval kan de verkoper u mandateren om het asbestattest te verkrijgen. 
U contacteert dan een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie. De deskundige voert een inventarisatie uit in het huis. Daarna wordt het asbestattest automatisch gegenereerd door de OVAM met de informatie die de deskundige in de databank invoerde. De deskundige ontvangt dit asbestattest in digitale vorm. En tenslotte ontvangt u dit attest in PDF-vorm via de deskundige.

Een geldig asbestattest

Enkel een geldig asbestattest kan gebruikt worden bij de verkoop van een huis.

De standaard geldigheidstermijn van een asbestattest is tien jaar. Een asbestattest is niet meer geldig als:

• De geldigheidsdatum voorbij is. De geldigheid van het attest vervalt dan automatisch.
• Er een recenter asbestattest werd opgesteld voor hetzelfde huis. Alle oudere attesten zijn automatisch niet meer geldig als er voor hetzelfde huis een nieuw attest wordt opgesteld.

Als er in het gebouw asbesthoudende materialen aanwezig zijn die een hoog risico inhouden, is de geldigheidstermijn beperkt tot 5 jaar.
Een asbestattest afgeleverd vanaf 8 april 2024 waarin geen asbestmaterialen opgenomen zijn, heeft een onbeperkte geldigheidsduur. 
Opgelet: het is geen ‘asbestvrij asbestattest’. Het niet vinden van asbestmaterialen bij een standaard asbestattest wil niet zeggen dat er geen (ingesloten) asbest kan aanwezig zijn. Bij een aanvullend onderzoek, bijvoorbeeld voorafgaand aan werken, kan een asbestdeskundigen toch nog ingesloten asbest aantreffen. 

Bij gewijzigde situaties kan een nieuw asbestattest nodig zijn. Er moet een nieuw attest opgesteld worden binnen het jaar na de vaststelling van:

• De aanwezigheid van ‘nieuwe’ asbesthoudende materialen (door bijvoorbeeld bijkomend destructief onderzoek).
• De verwijdering van asbesthoudende materialen waardoor het gebouw asbestveilig is geworden.
• Een wijziging in de toestand van asbesthoudende materialen door een calamiteit of een incident. Voorbeeld: beschadigde leidingisolatie door lek in de leiding, beschadigd dak na storm of brand, …

Er moet dan ook niet bij elke verkoop perse een nieuw attest opgemaakt worden. Wordt een woning verkocht en is er een bestaand attest dat nog geldig is? Dan moet er geen nieuw attest opgemaakt worden. Als het asbestattest niet meer geldig is dan moet er wel een nieuw attest opgesteld worden.

In de toekomst zal u (verwacht 2024) toegang krijgen tot de asbestinventarisdatabank. Er wordt ook onderzocht of het mogelijk is om in de tussenperiode toegang te verlenen via een tool. Maar voor het zover is, zal de asbestdeskundige die de inventarisatie heeft uitgevoerd het asbestattest bezorgen aan de verkoper of zijn gemandateerde.