De verkoop van een gebouw

De rol van de vastgoedmakelaar


Eerlijk huis

Komt u tussen bij de verkoop van een huis, gebouwd voor 2001? Als immo-makelaar speelt u een belangrijke rol in het informeren van een kandidaat-koper en bij het begeleiden of ontzorgen van de verkoper.

U kan de verkoper ontzorgen en het mandaat van de eigenaar overnemen om een asbestattest te  bekomen. Zo zorgt u ervoor dat de verkoper tijdig beschikt over een asbestattest en het attest bezorgt aan de koper. 
Geïnteresseerde kopers moeten wettelijk pas bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst ingelicht zijn over de inhoud van het asbestattest. Er is dus geen verplichting om, zoals bij een EPC-attest, al over het asbestattest te beschikken van zodra het te koop aangeboden wordt. Toch is het belangrijk de kandidaat-koper zo snel mogelijk te informeren over de aanwezigheid van asbest in het gebouw en de abestveiligheid. Op die manier vermijdt u dat de kandidaat-koper later in het verkooptraject afhaakt.

Een asbestinventarisatie laten uitvoeren 

Helpt u de verkoper met het verzamelen van de nodige attesten bij de verkoop van een huis? In dat geval kan de verkoper u mandateren om het asbestattest te bekomen. 
Vanaf 1 juli kunt u een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie contacteren en aanstellen om een inventarisatie uit te voeren in het huis. Op dat moment wordt de inventarisatiedatabank opengesteld voor gebruik en kunnen de asbestdeskundigen de gegevens van de inventarisatie invoeren in de databank tijdens de inspectie. Het attest zelf zal door de OVAM afgeleverd worden vanaf 15 september. De deskundige ontvangt dit asbestattest in digitale vorm. En tenslotte ontvangt u dit attest in PDF-vorm via de deskundige.
Van zodra de eerste asbestdeskundigen gecertificeerd zijn vindt u een lijst van de procesgecertificeerde asbestdeskundigen op de website van de OVAM. We verwachten de eerste afleveringen van certificaten in de loop van mei/juni.

Een geldig asbestattest

Enkel een geldig asbestattest kan gebruikt worden bij de verkoop van een huis.

De standaard geldigheidstermijn van een asbestattest is tien jaar. Een asbestattest is niet meer geldig als:

  • De geldigheidsdatum voorbij is. De geldigheid van het attest vervalt dan automatisch.
  • Er een recenter asbestattest werd opgesteld voor hetzelfde huis. Alle oudere attesten zijn automatisch niet meer geldig als er voor hetzelfde huis een nieuw attest wordt opgesteld.
Als er in het gebouw asbesthoudende materialen aanwezig zijn die een hoog risico inhouden, is de geldigheidstermijn beperkt tot 5 jaar.
Bij gewijzigde situaties kan een nieuw asbestattest nodig zijn. Er moet een nieuw attest opgesteld worden binnen het jaar na de vaststelling van:
  • De aanwezigheid van ‘nieuwe’ asbesthoudende materialen (door bijvoorbeeld bijkomend destructief onderzoek).
  • De verwijdering van asbesthoudende materialen waardoor het gebouw asbestveilig is geworden.
  • Een wijziging in de toestand van asbesthoudende materialen door een calamiteit of een incident. Voorbeeld: beschadigde leidingisolatie door lek in de leiding, beschadigd dak na storm of brand, …

Er moet dan ook niet bij elke verkoop perse een nieuw attest opgemaakt worden. Wordt een woning verkocht en is er een bestaand attest dat nog geldig is? Dan moet er geen nieuw attest opgemaakt worden. Als het asbestattest niet meer geldig is dan moet er wel een nieuw attest opgesteld worden.

In de toekomst zal u (verwacht 2024) toegang krijgen tot de asbestinventarisdatabank. Er wordt ook onderzocht of het mogelijk is om in de tussenperiode toegang te verlenen via een tool. Maar voor het zover is, zal de asbestdeskundige die de inventarisatie heeft uitgevoerd het asbestattest bezorgen aan de verkoper of zijn gemandateerde. 


 

Veelgestelde vragen

Ik ben vastgoedmakelaar. Mag ik deze job combineren met een taak als asbestdeskundige inventarisatie?

Jazeker, dat is juridisch mogelijk. 

In uw functie als door het BIV erkende vastgoedmakelaar moet u zich strikt houden aan de deontologische code van de vastgoedmakelaars. U staat eveneens onder het toezicht van het BIV. Er bestaat een klachtenprocedure en wie zich niet aan de regels houdt riskeert tuchtsancties. 

Ook een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie moet een strikt wettelijk kader volgen en valt onder een kwaliteitsborgingssysteem. Klachten bij de erkende certificatie-instelling asbest en vaststellingen bij audits en controles kunnen eveneens leiden tot sancties. 

De combinatie van deze twee systemen moet garanderen dat u de functie van gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie op onafhankelijke en onpartijdige manier kan invullen. 

Zal een tekort aan asbestdeskundigen een vertragende impact hebben op de vastgoedmarkt?

Er is een bestaande marktwerking van beschikbare asbestdeskundigen en sloopdeskundigen. Daarbovenop verwachten we een hele nieuwe groep van asbestdeskundigen. Die groep bestaat uit de kandidaat asbestdeskundigen met weinig of geen ervaring. Zij konden vorig jaar al starten met een vrijwillige vooropleiding. Op basis van de opgevraagde cijfers blijken al meer dan 1200 personen deze vooropleiding gevolgd te hebben. 
We schatten dat een 600-tal asbestdeskundigen voldoende moet zijn om in de eerste jaren een basiscapaciteit, nog niet per se bij aanvang in 2022, te behalen. Vermits bedrijven ook beroep kunnen doen op hun eigen interne preventie-adviseur of milieucoördinator nemen zij geen capaciteit uit de markt weg. 
Dit alles in rekening genomen, denken we niet dat er een capaciteitskort aan asbestdeskundigen zal zijn.
 

Heeft de makelaar een informatieplicht ten aanzien van de koper over asbest vóór de datum van het verplichte asbesttest?

Vanaf 23 november heeft een eigenaar de plicht om over een asbestattest te beschikken bij verkoop (indien toegankelijke constructie ≥ 20 m² en ouder dan 2001).
Voor die datum is de context dat een eigenaar enkel informatieplicht heeft voor zaken die hij weet. Van een eigenaar kan niet verwacht worden kennis te hebben over de aanwezigheid van asbest. Als hij toevallig wel over informatie beschikt inzake asbest (vermelding in een document) dan mag hij dat niet verzwijgen of het verbergen (insluiten) en niet vermelden.  
Dezelfde benadering gaat op voor een immo-makelaar die gebonden is aan zijn informatieplicht naar potentiële kopers. Is er informatie beschikbaar, dan moet dat meegedeeld worden. Is dat niet beschikbaar, dan kan niet verwacht worden van een immo-makelaar dat die de expertise heeft van een asbestdeskundige. Andersom mag een immo-makelaar dan ook geen uitspraken of verklaring doen zoals “er is geen asbest aanwezig, de woning is asbestvrij, enz…” Hij kan enkel verklaren niet over informatie te beschikken inzake de aan- of afwezigheid van asbest. 
 

Team asbestafbouw