Brownfields

Voor het dichtbevolkte en sterk bebouwde Vlaanderen is de herontwikkeling van onderbenutte terreinen bijzonder belangrijk. Eerst en vooral om onze schaarse open ruimte te vrijwaren. In stedelijke omgeving kunnen zij ruimte creëren voor stadsvernieuwing. In bedrijvenzones zijn dit locaties waar nieuwe bedrijven zich kunnen vestigen. De aanpak van brownfields vormen dan ook een belangrijke prioriteit voor de Vlaamse regering.

Er zijn verschillende instrumenten om de herontwikkeling van brownfields te faciliteren. Hieronder een niet-limitatieve oplijsting van enkele belangrijke instrumenten: 

• Brownfieldconvenanten.
• Vlaio biedt ook subsidiemogelijkheden aan, waarvan enkele kunnen toegepast worden bij de herontwikkeling van brownfields.
• Ambtshalve bodemsanering.
• Cofinanciering.
• Slooppremies van het Departement Omgeving .
• Stadsvernieuwingscontracten.
• Voor publieke actoren: strategische projecten van het Departement Omgeving.

Als een brownfield ondanks de hierboven beschreven instrumenten niet kan ontwikkeld worden door de private markt, spreken we van een blackfield .

Het belangrijkste en meest gekende instrument voor brownfieldherontwikkeling in Vlaanderen is dat van de brownfieldconvenanten. 
Het brownfielddecreet van 30 maart 2007 vormt daarvoor het juridisch kader. In een brownfieldconvenant worden afspraken gemaakt tussen de Vlaamse regering, de projectontwikkelaar en/of grondeigenaar en de betrokken overheden zodanig dat bij de aanvang van het brownfieldproject meteen duidelijkheid wordt gegeven over bepaalde temporele en procedurele vereisten en verwachtingen. Het brownfieldconvenant draagt op deze wijze bij tot samenwerking en synergie tussen de verschillende projectbetrokkenen. 
Een brownfieldconvenant heeft tal van voordelen:

• Het biedt een structureel kader voor overleg met alle relevante actoren
• Er wordt een onafhankelijke onderhandelaar aangesteld die als taak heeft om het herontwikkelingsproces te faciliteren
• Financiële voordelen:
  • vrijstelling registratierechten;
  • opschorting leegstandheffing;
  • vrijstelling financiële zekerheid i.k.v. het Bodemdecreet;
  • vrijstelling planbatenheffing.

Om geïnteresseerde ontwikkelaars projecten te laten indienen, publiceert de Vlaamse Regering regelmatig oproepen in het Belgisch Staatsblad.
Meer informatie over hoe zo'n brownfieldconvenant tot stand komt, wat dit inhoudt en welke brownfieldconvenanten reeds afgesloten zijn, vind je op de website van Vlaio.
Het instrument van de brownfieldconvenanten kan in principe worden toegepast op alle soorten brown- en blackfields. Gezien de eerder omvangrijke procedure die moet gevolgd worden, wordt dit instrument voornamelijk ingezet op sites met een hoge complexiteit. 

Op 15 november 2021 waren er van de 90 lopende brownfieldconvenanten 73 die te kampen hebben met een te saneren bodemverontreiniging. In de meeste van die gevallen sluit de OVAM zich als regisseur aan bij die brownfieldconvenanten.
In het kader van een brownfieldconvenant kunnen afspraken gemaakt worden omtrent de bodemsanering en de afstemming ervan op de herontwikkeling van de site. In geval de OVAM de sanering ambtshalve uitvoert  omwille van een vrijstelling van saneringsplicht zal de OVAM dergelijke afspraken aangaan met de projectontwikkelaar.
Bij overdracht van risicogronden waar bodemsanering moet plaatsvinden voorziet het bodemdecreet in de verplichting tot het stellen van een financiële zekerheid.  Op basis van een brownfieldconvenant kan de OVAM vrijstelling verlenen van deze verplichting. In een afzonderlijke overeenkomst tussen de OVAM en de saneringsplichtige worden dan de voorwaarden bepaald om van deze vrijstelling te kunnen genieten. Meer uitleg over de vrijstelling van financiële zekerheden bij brownfieldconvenanten kunt u vinden in de nota in de rechtermarge van deze webpagina. (Nota toevoegen: 2021.11.30 - bijlage 3 bij brownfieldconvenanten.pdf)

Door het lange herontwikkelingsproces zijn brownfields ideale locaties om stil te staan bij de verschillende mogelijkheden om de herontwikkeling op een zo duurzaam mogelijke manier uit te voeren. In 2019 liet de OVAM een inventarisatiestudie opmaken met voorbeelden van kwaliteitsvolle brownfieldprojecten. Je vindt deze studie onderaan op deze pagina terug. Vanuit de analyse van verschillende best practices, wordt in de studie een beeld geschetst van de ‘do’s-and- don’t’s bij brownfieldontwikkeling. Het rapport toont potenties en duurzaamheidsambities van brownfieldprojecten. Het rapport gaat ook in op hoe deze tot uiting komen binnen de techniciteit en het programma van brownfieldontwikkeling. Het rapport staat stil bij het maatschappelijke belang en de rol van de overheid in de procesvoering. Daarnaast heeft het oog voor de financiële en juridische aspecten. Vanuit al deze velden schetst het een beeld van de mogelijkheden, beschikbare kennis en ervaring die vandaag rond waardevolle brownfieldontwikkeling in Vlaanderen aanwezig zijn.

Er zijn in Vlaanderen tal van instrumenten beschikbaar om de duurzaamheid van een herontwikkelingsproject te beoordelen en op te volgen. Hieronder een niet-limitatieve oplijsting van enkele van de meest toegepaste duurzaamheidsmeters:

• De duurzaamheidsmeter economische sites en bedrijventerreinen van Vlaio is geschikt voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen.
• De duurzaamheidsmeter wijken is gericht op de ontwikkeling van duurzame woonwijken.
• GRO is een duurzaamheidsinstrument geschikt om de duurzaamheid van individuele bouwprojecten te beoordelen.

Pilootprojecten Terug in Omloop 
De Pilootprojecten ‘Terug in Omloop’ zijn het resultaat van een samenwerking tussen Vlaams Minister van Omgeving, Vlaams minister van Werk, Economie, Innovatie en Sport, Viceminister-president van de Vlaamse Regering en Vlaams minister van Binnenlands Bestuur, Inburgering, Wonen, Gelijke Kansen en Armoedebestrijding, de OVAM, het Team Vlaams Bouwmeester, Departement Omgeving, het Vlaamse Stedenbeleid en het Agentschap Ondernemen.
De Pilootprojecten ‘Terug in Omloop’ koppelen stedelijke transformaties aan economische transitie en geïntegreerde bodemsanering.  Een strategische verkenning gaf deze Pilootprojecten drie duidelijke ambities:

• Realiseer een evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling, met grote aandacht voor productie in de stad.
• Dynamiseer onderbenutte en verontreinigde terreinen op elk moment.
• Maak een omslag naar een duurzaam materialenbeheer en een circulaire economie.

Het traject Terug in Omloop bestaat uit 5 voorbeeldprojecten, wat het geheel overzichtelijk, scherp en wendbaar maakt. De 5 pilootprojecten zijn de volgende:

• Timelab, Gent.
• Centrum-Zuid, Houthalen-Helchteren.
• Lage Weg, Hoboken.
• Havenstraat, Vilvoorde.
• De Potterij, Mechelen.