De verkoop van een gebouw

Alle info rond verkoop voor een verkoper – notaris – makelaar – syndicus

Eerlijk huis

Verkoopt u een gebouw, gebouwd voor 2001? Dan moet u sinds 23 november 2022 beschikken over een asbestinventarisattest of kortweg asbestattest.

Bij een verkoop heeft de koper er alle belang bij om goed geïnformeerd te zijn over de staat van het gebouw. Het asbestattest is één van de documenten die daarbij verplicht zijn. De koper krijgt zo informatie over de aanwezigheid van asbest en over de asbestveiligheid van het gebouw.
Meer informatie over andere attesten die u als verkoper nodig heeft vindt u op de website van de Vlaamse Overheid.

Eerst een asbestinventarisatie

Werkt u met een makelaar? Dan kan u de makelaar mandateren om voor u een asbestattest te bekomen. Een vastgoedmakelaar is een beschermd beroep, de makelaar moet erkend zijn door het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars.

Werkt u zonder makelaar? Dan kan u zelf een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie contacteren voor het bekomen van een asbestattest.
De asbestdeskundige voert een asbestinventarisatie uit in het gebouw en voert deze gegevens in in de databank asbestinventarisatie. Op basis van de ingevoerde gegevens wordt het asbestattest automatisch gegenereerd door de OVAM. De deskundige ontvangt dit asbestattest in digitale vorm. En tenslotte ontvangt u dit attest in PDF-formaat via uw deskundige.

Ook een notaris kan u helpen met het verzamelen van de nodige attesten bij de verkoop van een gebouw. In dat geval moet u de notaris mandateren om het asbestattest te laten opstellen.

Hier vindt u een gecertificeerd asbestdeskundige.

Het asbestattest overhandigen aan de koper

Na het onderzoek verwerkt de asbestdeskundige alle gegevens in de inventarisdatabank van de OVAM. De asbestdeskundige bezorgt u het asbestattest als pdf-bestand, dat ook raadpleegbaar is via de Woningpas.
Ten laatste op het moment van de ondertekening van de onderhandse akte of overeenkomst (compromis) voor de overdracht van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar, bezorgt u het asbestattest aan de koper. Geïnteresseerde kopers zullen het asbestattest al willen inzien bij het plaatsbezoek of vooraleer ze een bod uitbrengen. De verkoopovereenkomst zelf bevat volgende gegevens:

de vermelding dat de inhoud van het geldige asbestattest is meegedeeld aan de verwerver;
de datum en de unieke code van het asbestattest;
de samenvattende conclusie van het asbestattest.

Als er geen geldig asbestattest beschikbaar is of tijdig aan de koper werd bezorgd, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen.

* De verplichting geldt niet enkel voor een verkoop, maar ook voor een schenking of overdracht van een gebruiksrecht. Het gaat om alle "overdrachten onder levenden". Dus een erfenis valt niet onder de verplichting.
Meer info vindt u in de 'leidraad Inspectieprotocol' in hoofdstuk 2.2 Overdracht.

Het asbestattest voor de gemene delen

Op dit moment is het vanaf 1 mei 2025 verplicht om bij overdracht van een appartement een asbestattest van de gemeenschappelijke delen te hebben. Tegen 2032 moet elke VME beschikken over een asbestattest van de gemene delen.

Er is echter een wijzigingstraject lopend: op 19 januari 2024 werd het voorontwerp van verzameldecreet met diverse bepalingen rond omgeving, leefmilieu en natuur, en ruimtelijke ordening principieel goedgekeurd, waaronder een voorstel met betrekking tot het asbestattest voor gemeenschappelijke delen. De Raad van State formuleert nog een advies; nadien behandelen de Vlaamse Regering en het Vlaams Parlement dit voorontwerp.

Dit voorstel vervroegt de verplichting om over een asbestattest te beschikken voor alle mede-eigendommen naar 1 januari 2027 in plaats van 1 januari 2032. De verplichting om een asbestattest te hebben bij overdracht van de gemeenschappelijke delen tegen 1 mei 2025 wordt geïntegreerd in deze mijlpaal 1 januari 2027: vanaf dan moet bij de overdracht van een privaat deel ook een kopie van het asbestattest gemene delen beschikbaar zijn. Indien er bij een overdracht voor 1 januari 2027 al een asbestattest gemene delen voorhanden is, dan moet dit wel al verplicht meegedeeld worden aan de kandidaat-verwerver.

De asbestprijsramingstool

De OVAM ontwikkelde de prijsramingstool voor particulieren om de kostprijs van een asbestverwijdering in hun woning of appartement te kunnen inschatten. Aan de hand van uw asbestattest kunt u de tool invullen.

Veelgestelde vragen

Wanneer is het verplicht om een asbestattest op te maken voor de gemeenschappelijke delen bij mede-eigendom?

Er is echter een wijzigingstraject lopend: op 19 januari 2024 werd het voorontwerp van verzameldecreet met diverse bepalingen rond omgeving, leefmilieu en natuur, en ruimtelijke ordening principieel goedgekeurd, waaronder een voorstel met betrekking tot het asbestattest voor gemeenschappelijke delen. De Raad van State formuleert nog een advies; nadien behandelen de Vlaamse Regering en het Vlaams Parlement dit voorontwerp.

Wanneer is het verplicht om een asbestattest op te maken voor de gemeenschappelijk gebruikte delen binnen éénzelfde eigendom?

We spreken van gemeenschappelijk gebruikte delen als er voor een TCR van één eigenaar een vrijwillige of verplichte opsplitsing is in verschillende inspectiegebieden. Door deze opsplitsing worden er ‘gemeenschappelijke delen’ gecreëerd ook al is er geen sprake van mede-eigendom. Het is daarom naar analogie met de gemene delen onder mede-eigendom verplicht om vanaf 1 mei 2025 bij overdracht een asbestattest van de gemeenschappelijk gebruikte delen te hebben. Tegen 2032 moet elke eigenaar beschikken over een asbestattest van de gemeenschappelijk gebruikte delen.

Er is momenteel een wijzigingstraject lopende om deze verplichting decretaal te verankeren.

Voorbeeld van gemeenschappelijke delen bij één eigenaar: bij facultatieve splitsing van een inspectiegebied met meerdere kantooreenheden in eigendom van één eigenaar: door de afwezigheid van wooneenheden kan de eigenaar ervoor kiezen om een attest op te stellen voor het geheel van de TCR of ervoor kiezen om het inspectiegebied op te splitsen per kantooreenheid. Een opsplitsing komt er meestal met het oog op een toekomstige verkoop of om een afzonderlijk asbestattest te kunnen overhandigen aan de verschillende huurders. Door de splitsing in meerdere inspectiegebieden is de eigenaar verplicht om te beschikken over een apart attest voor de gemeenschappelijk gebruikte delen in deze TCR (vanaf 1 mei 2025).

Waarom is het verstandig om nu al een asbestattest op te maken voor de gemeenschappelijke delen in mede-eigendom?

Bij gemeenschappelijke delen in mede-eigendom zal vanaf mei 2025 de overdracht van een appartement geblokkeerd worden als het asbestattest van de gemeenschappelijke delen niet beschikbaar is. Om blokkering van de overdracht te vermijden, moet er voor de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom tegen dan dus een asbestattest zijn. Het is verstandig om nu al in te zetten op de opmaak van asbestattesten voor gemeenschappelijke delen, om een bottleneck en wachttijden te vermijden.

Het komende jaar is nodig om gespreid binnen de marktcapaciteit die deadline van mei 2025 te kunnen halen. ADI’s kunnen dit gerust meenemen in hun eigen communicatie met de klant.

Op 19 januari 2024 werd echter het voorontwerp verzameldecreet met diverse bepalingen rond omgeving, leefmilieu en natuur, en ruimtelijke ordening principieel goedgekeurd, waaronder een voorstel met betrekking tot het asbestattest voor gemeenschappelijke delen. De Raad van State formuleert nog een advies; nadien behandelen de Vlaamse Regering en het Vlaams Parlement dit voorontwerp.

De rol van de notaris.

Aandachtpunten voor de notaris in het kader van het verplichte asbestattest

De rol van de vastgoedmakelaar.

Aandachtspunten voor de vastgoedmakelaar in het kader van het verplichte asbestattest.

Vakinformatie over het asbestattest.

Deze pagina biedt een overzicht van de wetgeving, de informatie over het examen en de leidraadfiches met achtergrondinfo.

Adres: Stationsstraat 110
2800 Mechelen
Route en bereikbaarheid