Herontwikkeling van verontreinigde terreinen

Protocol curatoren

Leidraad voor curatoren van een bedrijf in faling dat eigenaar is een sterk verontreinigde grond.

Artikel 123 van het Bodemdecreet legt een bodemonderzoeksplicht op aan de curator bij een faillissement van een handelaar of vennootschap die eigenaar is van een risicogrond in Vlaanderen. De meeste curatoren worden hier in hun carrière slechts zelden mee geconfronteerd. Om die reden ontwikkelde de OVAM een handige leidraad voor curatoren die geconfronteerd worden met een faillissement van een handelaar of vennootschap die eigenaar is van vastgoed in Vlaanderen. We ontwikkelden dit draaiboek in nauwe samenwerking met de Orde van Vlaamse Balies en het Genootschap Advocaten Publiekrecht. Het begeleidt de curator stap voor stap vanaf de vaststelling dat het faillissement eigenaar is van vastgoed tot en met de eventuele uitvoering van de nodige bodemonderzoeken.

U vindt het draaiboek curatoren voor faillissementen met vastgoed in het Vlaamse gewest rechts op deze pagina bij publicaties.

Protocol curatoren

Een curator beschikt niet altijd over de mogelijkheid om de nodige bodemonderzoeken uit te voeren. De OVAM en de orde van Vlaamse Balies maakten afspraken over wat er in dat geval moet gebeuren. Deze afspraken zijn opgenomen in een overeenkomst, het zogenaamde 'protocol curatoren'.

Het oorspronkelijke protocol dateert van 1 oktober 2007. Omwille van de wijziging van artikel 123 van het Bodemdecreet werd het protocol op 1 december 2009 gewijzigd. In de periode 2014-2015 evalueerden de OVAM, de Orde van Vlaamse Balies en het Genootschap Advocaten Publiekrecht het protocol. Ook de Unie der Handelsrechters en Febelfin gaven hiervoor hun input. Deze gesprekken hebben geleid tot een uitgebreid protocol curatoren, dat door de OVAM en de Orde van Vlaamse Balies werd ondertekend op 18 maart 2016. De Vlaamse minister van Omgeving, Natuur en Landbouw, Joke Schauvliege en de Federale minister voor Justitie, Koen Geens ondertekenden deze overeenkomst ter kennisname.

Het protocol van 18 maart 2016 vindt u onderaan deze pagina onder 'Ook interessant voor u'.

Het protocol bevat twee onderdelen:

Prefinanciering door de OVAM van oriënterend bodemonderzoek, beschrijvend bodemonderzoek en/of bodemsaneringsconcept.
Verkoop van onverkoopbaar onroerend goed aan de OVAM.

We schreven een handleiding voor de toepassing ervan. Deze is onderaan deze pagina onder 'Ook interessant voor u' terug te vinden.

Prefinanciering van oriënterend bodemonderzoek

De curator kan aan de rechter-commissaris de machtiging vragen om de OVAM te verzoeken het oriënterend bodemonderzoek te prefinancieren en in zijn plaats uit te voeren. Daaraan zijn twee voorwaarden verbonden:

Er zijn onvoldoende middelen/activa aanwezig in de failliete boedel om het oriënterend bodemonderzoek uit te voeren.
Er is geen hypothecaire schuldeiser of andere schuldeiser bereid om de kosten van het oriënterend bodemonderzoek te prefinancieren.

Meer uitleg over de praktische werkwijze bij een verzoek tot prefinanciering en uitvoering van het oriënterend bodemonderzoek vindt u in de handleiding toepassing protocol curatoren onderaan op deze pagina onder 'Ook interessant voor u'.

Afhankelijk van het aantal aanvragen en de prioriteit voert de OVAM het oriënterend bodemonderzoek uit.

Prefinanciering van beschrijvend bodemonderzoek en bodemsaneringsproject

De voorwaarden voor de prefinanciering van een beschrijvend bodemonderzoek en bodemsaneringsconcept zijn gelijkaardig aan die van een oriënterend bodemonderzoek. Meer uitleg over de praktische werkwijze vindt u in de handleiding toepassing protocol curatoren onderaan op deze pagina onder 'Ook interessant voor u'.

Onverkoopbaar onroerend goed

Kan het onroerend goed niet verkocht worden omdat de opbrengst de eventuele saneringskost niet kan dekken of omdat daar zo'n grote onzekerheid over bestaat dat niemand het aandurft om het goed aan te kopen en de saneringsplicht op zich te nemen? In dat geval kan de curator aan de rechtbank van koophandel de machtiging vragen om het goed aan de OVAM te verkopen voor een symbolische euro. Zo blijft de verontreinigde grond niet onbeheerd liggen. Hier zijn enkele voorwaarden aan verbonden:

De kostprijs van de bodemsanering is hoger dan de venale waarde van het terrein.
De eigenaar of een eventuele andere saneringsplichtige is niet in staat om de sanering zelf te financieren.
De private markt is niet geïnteresseerd om het terrein aan te kopen en de saneringsplicht op zich te nemen.

Behalve deze harde voorwaarden is er nog een belangrijk bijkomend element dat de OVAM hanteert om al dan niet over te gaan tot de aankoop van een verontreinigde grond uit een faillissement. In sommige gevallen bestaat het vastgoed van een failliete vennootschap uit meerdere kadastrale percelen, waarvan sommige verontreinigd zijn en sommige niet. Er zijn curatoren die in dat geval de verkoopbare percelen verkopen en de niet-verkoopbare nadien aan de OVAM aanbieden voor 1 symbolische euro, ook als de opbrengst van de verkoopbare percelen ruim voldoende is om de sanering van de verontreinigde percelen te financieren. Op die manier creëert de curator zelf een blackfield. In dergelijke situaties zal de OVAM niet overgaan tot de aankoop van de blackfield, behoudens uitzonderlijke gevallen.

Meer uitleg over de te ondernemen acties bij een onverkoopbaar onroerend goed vindt u in de handleiding toepassing protocol curatoren onderaan op deze pagina onder 'Ook interessant voor u'.

Waarom koopt de OVAM gronden aan voor één symbolische euro?

Tegen 2036 wil Vlaanderen alle historisch verontreinigde gronden gesaneerd hebben of aan het saneren zijn. Saneringsplichtige eigenaars of exploitanten die hun verplichting niet nakomen brengen die doelstelling in gevaar. De OVAM heeft dan ook de mogelijkheid om deze saneringsplichtigen aan te manen, in gebreke te stellen en de verplichting ambtshalve over te nemen. Achteraf vordert de OVAM dan de door haar gemaakte kosten terug via de rechtbank. In het geval van failliete vennootschappen is een dergelijke terugvordering echter zo goed als onmogelijk, enerzijds omdat er doorgaans niet veel financiële middelen beschikbaar zijn, anderzijds omdat eventuele hypothecaire schuldeisers bij voorrang worden terugbetaald. Door de gronden aan te kopen voor één symbolische euro en de gronden achteraf opnieuw te verkopen, zorgt de OVAM er voor dat ze tenminste nog een deel van de door haar gemaakte kosten kan recupereren. Tegelijkertijd zorgt de aankoop er ook voor dat de OVAM alle touwtjes in handen heeft om de sanering zo efficiënt mogelijk uit te voeren.

De OVAM koopt enkel gronden aan met een minwaarde, waar de private markt haar handen van af houdt en die nooit gesaneerd zouden geraken als de OVAM niet tussenbeide zou komen. Brownfields die mogelijk nog iets kunnen opbrengen, laten we liever over aan gespecialiseerde brownfieldontwikkelaars. Als de OVAM zich op potentieel winstgevende dossiers zou storten, zou dit immers een oneerlijke concurrentiestrijd met de private markt opleveren. Om die reden acht de OVAM het zeer belangrijk dat de private markt voldoende bevraagd is vooraleer ze beslist om een terrein voor 1 euro aan te kopen.

Waar heeft de OVAM al gronden aangekocht?

Sinds de inwerkingtreding van het protocol curatoren heeft de OVAM reeds meerdere gronden aangekocht:

Aalst Varkensmarkt 12
Bocholt - Gerdinger Heide
Boom - Jan Baptist Corremansstraat 68
Buggenhout - Brielstraat 27
Brecht - Oostmalsebaan 72 (reeds in OVAM-bezit voor het protocol in werking trad)
Dendermonde - Scheldedijk 50
Dilbeek - Bosstraat 103
Gavere - Gentweg 52
Halle - Permekestraat
Hemiksem - Herbekestraat +30
Izegem - Nachtegaalstraat +20
Liedekerke - Gravenbosstraat 68
Mechelen - Potterijstraat 5
Meeuwen-Gruitrode - Roesstraat ZN
Nieuwpoort - Pieter Deswartelaan
Oostende - Hendrik Baelskaai 27
Sint-Niklaas - Begijnenstraat 18
Vilvoorde - Olmstraat 125
Wijnegem - Wommelgemsesteenweg 74
Willebroek - Mechelsesteenweg 84
Zeebrugge - Lisseweegse Steenweg (reeds in OVAM-bezit voor het protocol in werking trad)

Waar heeft de OVAM al gronden verkocht?

Gronden die momenteel worden geëvalueerd

Curatoren vragen geregeld aan de OVAM om een dossier te evalueren en suggesties te formuleren voor een verdere aanpak. Soms leidt dit tot een aankoop voor 1 symbolische euro, soms wordt voor andere pistes gekozen. In sommige gevallen oordeelt de OVAM dat er nog een reële kans bestaat dat een geïnteresseerde koper bereid is om het terrein aan te kopen en de saneringsplicht op zich te nemen. Dit is momenteel het geval voor onderstaande terreinen.

Gent - Krommenellenboog 32 - de OVAM heeft voor dit terrein een BBO geprefinancierd. De curator zoekt momenteel een overnemer (status november 2021)
Wichelen - Statiestraat 6 - momenteel prefinanciert de OVAM voor dit terrein een OBBO (status november 2021)
Geel - Beekhoek - de curator zoekt momenteel een overnemer (status oktober 2022)

Indien u geïnteresseerd bent om op de hoogte gebracht te worden als er zich een mogelijke opportuniteit voordoet, volstaat het om te mailen naar curatoren@ovam.be. Dan nemen we u op in een mailinglijst en bezorgen we u een e-mail als er een nieuw dossier wordt toegevoegd. We informeren u dan ook als de OVAM één van haar sites verkoopt.