Het asbestattest voor de gemene delen
Wat is een asbestattest voor de gemene delen?
Een ‘asbestattest’ is een officieel document van de OVAM. Het geeft aan of er asbest aanwezig is in een gebouw, in welke staat dat asbest zich bevindt en welke acties nodig zijn om het gebouw asbestveilig te maken. Het attest wordt opgemaakt op basis van een onderzoek door een gecertificeerde asbestdeskundige.
Meer info over het asbestattest.
Het 'asbestattest voor de gemene delen' beschrijft de delen van een gebouw die meerdere eigenaars samen gebruiken of beheren, zoals de inkomhal, traphal, kelder, gevel, het dak of technische ruimtes. Het geeft de VME en de mede-eigenaars zicht op mogelijke asbestrisico’s in die gemeenschappelijke delen en helpt hen om tijdig de juiste maatregelen te nemen.
Het asbestattest gemene delen wordt afgeleverd door de OVAM en is gebaseerd op een asbestinventaris uitgevoerd door een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie.
Wat is privatief en wat is gemeenschappelijk?
Verplicht tegen 31 december 2026
Uiterlijk op 31 december 2026 moet elke VME (vereniging van mede-eigenaars) beschikken over een asbestattest voor de gemene delen in mede-eigendom voor gebouwen ouder dan 2001.
Vanaf 1 januari 2027 zal bij elke overdracht van een privatief deel zowel het asbestattest van het private deel als het asbestattest voor de gemene delen aan de kandidaat-koper overhandigd moeten worden.
Bestaat er vóór 1 januari 2027 al een asbestattest voor de gemene delen, dan moet dit bij elke overdracht van een privatief deel van dat gebouw meegedeeld worden aan de kandidaat-verwerver.
Vermijd een geblokkeerde verkoop
Bij de verkoop van een appartement moet een asbestattest beschikbaar zijn voor het appartement zelf maar vanaf 1 januari 2027 moet er ook een asbestattest voor de gemene delen overhandigd worden. Als dat niet beschikbaar is, zal de overdracht geblokkeerd worden. Vraag dus tijdig het asbestattest gemene delen aan om geen blokkering van een overdracht te riskeren.
Hou er rekening mee dat de wachttijden bij de asbestdeskundigen oplopen naarmate de deadline nadert. Bovendien kunnen in de periode voor de deadline de tarieven mogelijk hoger liggen.
Het is daarom verstandig nu al een asbestdeskundige aan te stellen en de asbestinventarisatie in te plannen. Waar vind ik een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie?
Het asbestattest is enkel verplicht voor gebouwen die gebouwd zijn vóór 2001. Het bouwjaar, zoals opgenomen in de kadastrale legger, is het referentiebouwjaar om te beoordelen of een gebouw onder de verplichting valt. In het kadaster wordt het bouwjaar geregistreerd op het moment dat een nieuw gebouw in gebruik wordt genomen.
Dat bouwjaar heeft voorrang op andere informatiebronnen. Indien het referentiebouwjaar niet gekend is op basis van een kadastrale legger, zijn er nog 3 soorten van documenten die kunnen gebruikt worden om het bouwjaar van een gebouw te bepalen:
- documenten na oplevering van de werken; vb. een factuur van de aannemer
- documenten tijdens de uitvoering van de werken; vb. lastenboek (+1 jaar)
- documenten voor de uitvoering van de werken; vb. stedenbouwkundige vergunning (+2 jaar) of aanvraag stedenbouwkundige vergunning (+ 3 jaar)
Bouwjaar van de gemene delen
Gemene delen hebben doorgaans een aparte kadastrale legger dan het privatief deel. Ontbreekt het referentiebouwjaar in de kadastrale legger voor de gemeenschappelijk delen, mag het referentiebouwjaar van een privatieve kavel uit hetzelfde gebouw worden gebruikt, op voorwaarde dat:
- de privatieve kavel en de gemeenschappelijke delen deel uitmaken van dezelfde constructie;
- de privatieve kavel en de gemeenschappelijk zijn opgetrokken in dezelfde bouwfase.
Het bouwjaar blijft in principe ongewijzigd, ook na een gedeeltelijke of grondige renovatie. Wanneer de eigenaar het volledige gebouw liet slopen (of enkel de gevel heeft laten staan) en een nieuwbouw heeft geplaatst, kan de eigenaar de vraag stellen aan het kadaster om het bouwjaar aan te passen in het kadaster. Dus ook na een gedeeltelijke of grondige renovatie na 2000, zal in de meeste gevallen toch een asbestattest verplicht zijn.
U bezorgt in dat geval best zoveel mogelijk info over de werken aan de asbestdeskundige. Dit kunnen bijvoorbeeld plannen, facturen, foto's, of andere documenten zijn. Op die manier kan de asbestdeskundige al heel wat zaken uitsluiten, waardoor de inventarisatie vlotter verloopt.
Rol en aansprakelijkheid van de syndicus
De VME is verantwoordelijk voor het tijdig beschikken over het asbestattest. In de praktijk gebeurt dit meestal via de syndicus, professioneel of vrijwillig. Is er geen syndicus, dan moeten de mede-eigenaars of een vertegenwoordiger dit samen regelen.
De syndicus of gebouwbeheerder speelt een belangrijke rol bij het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen van een gebouw. De syndicus informeert de VME (vereniging van mede-eigenaars) tijdig over de deadline waarop het asbestattest moet aanwezig zijn. Neemt de algemene vergadering de beslissing geen asbestattest gemene delen op te maken, dan moet de syndicus dit in de notulen opnemen. Als de syndicus nalaat de algemene vergadering te informeren over de verplichting, kan hij contractueel aansprakelijk gesteld worden. Door de VME tijdig te informeren en eventuele weigering in de notulen van de AG te vermelden, dekt de syndicus zich in tegen persoonlijke aansprakelijkheid. De VME draagt dan zelf de gevolgen van de beslissing.
Verder bereidt de syndicus ook het onderzoek van de asbestdeskundige voor en zorgt voor het verzamelen van alle bewijsstukken over de gemeenschappelijk beheerde delen, voor de nodige toegangen doorheen en rond het gebouw, de gemeenschappelijke stookplaats en eventueel andere technische installaties.
Hoe begin je eraan?
-
1
Check het bouwjaar.
Check het bouwjaar. Dat vindt u terug in het kadaster. Gemene delen hebben doorgaans een aparte kadastrale legger. Als dat niet zo is, wordt het bouwjaar van de privatieve delen overgenomen.
-
2
Bespreek het met de syndicus of de leden van uw VME
Als uw gebouw een asbestattest nodig heeft, bespreek dit dan met de syndicus of de leden van uw VME. Het valt binnen de aansprakelijkheid van de syndicus om de VME tijdig te informeren over deze verplichting. Als er geen aparte syndicus is, is het uw taak van de vertegenwoordiger van de VME om dit te doen.
-
3
Vraag een prijsofferte aan bij een of meerdere gecertificeerde asbestdeskundigen.
Vraag na of monstername en analyse inbegrepen is in de totaalprijs.
De asbestdeskundige bepaalt zelf de prijs van de asbestinventarisatie. De prijs van de tussenkomst van de asbestdeskundige wordt onder meer bepaald door- de tijd die nodig is voor het voorbereidend werk en het bezoek ter plaatse. De asbestdeskundige moet alle gebouwen op een terrein onderzoeken. Daarom zal een asbestattest in regel meer kosten voor oude gebouwen en voor grote gebouwen of grote locaties met verschillende gebouwen.
- de transportkosten
- het aantal te nemen en te analyseren monsters. De deskundige moet hierbij de richtlijnen van het inspectieprotocol van de OVAM volgen.
Voor een standaard asbestattest is geen destructief onderzoek nodig. Zijn er renovatiewerken gepland, dan kan u als eigenaar vrijwillig een aanvullend destructief onderzoek vragen. De asbestdeskundige zal dan materialen moeten demonteren of beschadigen om ingesloten asbest op te sporen. Hij zal hiervoor een hoger tarief vragen.
Voor de aflevering van het asbestattest vraagt de OVAM een retributie van 59 euro. De deskundige genereert het asbestattest via de databank en betaalt die retributie aan de OVAM. De asbestdeskundige zal dan via de factuur deze retributie aan de klant doorrekenen.
-
4
Plan een datum voor het onderzoek en bereid het plaatsbezoek voor.
Verzamel alle informatie over het gebouw en vul eventueel samen met de asbestdeskundige het opdrachtformulier in.
-
5
Het plaatsbezoek van de asbestdeskundige
Een gecertificeerd asbestdeskundige komt ter plaatse. Die onderzoekt de gemeenschappelijke delen en neemt foto’s en stalen. Tijdens de inspectie worden nooit wanden of vloeren beschadigd om ingesloten asbest op te sporen.
Hoe lang zo’n onderzoek duurt hangt af van verschillende factoren zoals de grootte van het gebouw en het aantal stalen dat moet worden genomen. -
6
Daarna maakt de deskundige het asbestattest op.
De asbestdeskundige bezorgt het asbestattest van de gemene delen aan de vertegenwoordiger van de VME. Bezorg elk van de mede-eigenaars een exemplaar.
Waarom is een asbestattest nodig?
De gezondheid van de bewoners
Het asbestattest informeert over de aanwezige asbestmaterialen en hoe daarmee om te gaan. Zo kunt u de juiste maatregelen nemen om de gezondheid van de bewoners en gebruikers van het gebouw te vrijwaren. Niet alle asbestmaterialen moeten verwijderd worden; soms volstaat het om de materialen veilig te beheren zodat er geen gezondheidsrisico’s zijn.Volledig en correct informeren van nieuwe eigenaars
Een nieuwe (mede-)eigenaar wil geïnformeerd zijn over alle delen van het gebouw, dus ook over de gemeenschappelijke delen zoals het dak, de traphal en het stooklokaal.Een betere kostprijsinschatting bij renovatie
Met het asbestattest gemene delen met aanvullend onderzoek kunt u beter inschatten welke kosten er kunnen opduiken tijdens een renovatie en onvoorziene meerkosten vermijden.Asbestinventaris voor werkgevers
Als een VME zelf werknemers in dienst heeft, is ze als werkgever verplicht om over een asbestinventaris te beschikken volgens de Codex welzijn op het werk. Laat een externe werkgever zijn werknemers in opdracht van de VME werken uitvoeren in de gemene delen dan heeft die ook een Codex-asbestinventaris nodig, bijvoorbeeld voor keuringen, poetsen, onderhouds- of herstellingswerken. Een asbestattest van de gemene delen met aanvullend onderzoek is hiervoor bruikbaar als startpunt.De beheerplicht
Een VME is net als iedereen die asbestmaterialen beheert, verplicht om alle maatregelen te nemen om het gevaar voor de gezondheid van de mens of voor het milieu te voorkomen of te beperken. Dit is een verplichting uit de milieuwetgeving. Het asbestattest brengt de asbestmaterialen in kaart en informeert over de te nemen maatregelen om tot een asbestveilig gebouw te komen en te voldoen aan deze beheerplicht.Lees de brochure "Het asbestattest voor de gemene delen"
EPC-attest voor de gemeenschappelijk delen
Veelgestelde vragen
Uiterlijk op 31/12/2026 moet elke VME van een gebouw van voor 2001 beschikken over een asbestattest van de gemene delen. Indien er bij een verkoop vóór deze datum al een asbestattest gemene delen voorhanden is, dan moet dit wel al verplicht meegedeeld worden aan de kandidaat-verwerver.
We spreken van gemeenschappelijk gebruikte delen als er voor een TCR van één eigenaar een vrijwillige of verplichte opsplitsing is in verschillende inspectiegebieden. Door deze opsplitsing worden er ‘gemeenschappelijke delen’ gecreëerd ook al is er geen sprake van mede-eigendom.
Het is verplicht om (sinds 1 mei 2025) bij overdracht een asbestattest van de gemeenschappelijk gebruikte delen te hebben. Tegen 2032 moet elke eigenaar beschikken over een asbestattest van de gemeenschappelijk gebruikte delen.
Voorbeeld van gemeenschappelijke delen bij één eigenaar: bij facultatieve splitsing van een inspectiegebied met meerdere kantooreenheden in eigendom van één eigenaar: door de afwezigheid van wooneenheden kan de eigenaar ervoor kiezen om een attest op te stellen voor het geheel van de TCR of ervoor kiezen om het inspectiegebied op te splitsen per kantooreenheid. Een opsplitsing komt er meestal met het oog op een toekomstige verkoop of om een afzonderlijk asbestattest te kunnen overhandigen aan de verschillende huurders. Door de splitsing in meerdere inspectiegebieden is de eigenaar verplicht om te beschikken over een apart attest voor de gemeenschappelijk gebruikte delen in deze TCR (bij verkoop vanaf 1 mei 2025).
Het is verstandig om nu al in te zetten op de opmaak van asbestattesten voor gemeenschappelijke delen, om in de periode voor de deadline een bottleneck en wachttijden te vermijden. De deadline voor het asbestattest van de gemene delen is 31/12/2026. De periode daarvoor zullen de gecertificeerde asbestdeskundigen druk bevraagd zijn en kunnen de tarieven mogelijk hoger liggen.
Team asbestafbouw
- Adres
- Stationsstraat 110
2800 Mechelen
Route en bereikbaarheid