Wanneer heb ik een asbestattest nodig?

Vanaf 23 november 2022 heeft u een geldig asbestattest nodig wanneer 

• u eigenaar bent van een gebouw of een deel van gebouw (vb. een appartement),
• en het gebouw(deel) gebouwd is voor 2001,
• en de oppervlakte van het gebouw(deel) 20 m² of meer is,
• en het gebouw(deel) toegankelijk is,
• als u het gebouw(deel) verkoopt.

Vanaf 2032 moet u voor elk gebouw dat gebouwd is voor 2001 en waarvan u eigenaar bent een asbestattest hebben.

De regelgeving stelt dat de eigenaar de inhoud van een geldig asbestinventarisattest moet meedelen aan de kandidaat-koper bij het sluiten van het compromis voorafgaand aan de verkoop van de woning, of op het moment van een verkoop wanneer de overdracht verloopt zonder compromis. In de praktijk wil een koper weten waar asbest zit in het gebouw nog voor die besluit om een bod uit te brengen omwille van de mogelijke impact op de renovatiekosten. Vooral tijdens een plaatsbezoek zal die het attest willen inkijken, dan kan die meteen de informatie in het attest overlopen tijdens het plaatsbezoek. 

Het is de eigenaar die moet beschikken over een asbestattest. Die kan wel een volmacht geven om een inventaris voor het asbestattest te laten opmaken, bijvoorbeeld aan een makelaar of gebouwbeheerder. 
Het is niet de verplichting van een huurder om daarvoor in te staan.  Wanneer een eigenaar beschikt over een asbestattest, moet hij een kopie bezorgen aan de huurder(s). 

Een asbestattest is enkel verplicht bij een gebouw of een deel van een gebouw dat gebouwd is voor 2001. Is uw gebouw jonger dan 2001 dan zit er normaal geen asbest in. De productie van materialen met asbest werd verboden in België in 1998. Gedurende enkele jaren werden nog oude stocks opgebruikt, maar vanaf 2001 kan men ervan uitgaan dat er geen asbest meer in nieuwe gebouwen werd gebruikt.
Het bouwjaar ligt vast in het kadaster. Daarom kan een gebouw nog steeds een risicobouwjaar hebben ondanks een gedeeltelijke of grondige renovatie na 2000. Een ‘ingrijpende renovatie’, ‘zware verbouwing’, ‘ontmanteling’, of ‘casco’ bieden geen uitsluitsel over de aanwezigheid van asbest. In al deze gevallen kunnen nog oude gebouwdelen of andere oudere gebouwen op het perceel aanwezig zijn met asbestverdachte materialen. 
Bepaalde na 2000 aangebouwde (delen van) constructies kunnen wel aanleiding geven tot de opmaak van een uitsluitingsfiche. Deze hoeven niet onderzocht te worden mits bouwjaar aangetoond wordt met bewijsdocumenten zoals facturen, offertes, afvoerbewijzen ... . 

Enkel voor toegankelijke gebouwen of gebouwdelen heb je een asbestattest nodig. Om te spreken van een toegankelijke constructie moet de constructie voldoen aan 2 voorwaarden:

• Een mens kan er normaal in staan of lopen. Als vuistregel hanteren we een minimale sta- of loophoogte van 175 cm.
• De constructie bestaat minstens uit een dak dat gedragen wordt door constructie-elementen (vb paal of muur). 

Verkoopt u een terrein met enkel een openluchtparking zonder gebouwtjes of een terrein met enkel een schutting, dan heeft u geen asbestattest nodig. Gaat het om een terrein met een stalletje van <1,5 m hoogte, ook dan heeft u geen asbestattest nodig.
De aanwezigheid van een TCR vormt de aanleiding om een asbestattest op te maken. Maar ook niet-toegankelijke constructies worden meegenomen in de inventarisatie, tenzij ze een permanente onderzoeksbeperking vormen, zoals een gebouw met hoogte lager dan 1,5 m. 

Vanaf 23 november is het verplicht voor de eigenaar/verkoper om te beschikken over een asbestattest bij het sluiten van het compromis (onderhandse akte) voorafgaand aan de verkoop van de woning, of op het moment van een verkoop wanneer de overdracht verloopt zonder compromis. Het gaat om een verplichting bij de overdracht onder levenden. Ook een schenking valt daar onder. Een erfenis dan weer niet.
Vanaf 2032 is elke eigenaar van een gebouw gebouwd voor 2001 verplicht om een asbestattest te bezitten. 

Voor de gemeenschappelijke delen van panden die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen, gaat de verplichting pas in op 1 mei 2025, bij een verkoop. Vanaf 2032 is elke mede-eigenaar verplicht een asbestattest te hebben voor de gemeenschappelijke delen. 

In bepaalde gevallen heeft u meer dan 1 asbestattest nodig bij de overdracht.

• Wanneer meerdere wooneenheden tegelijk verkocht worden, ongeacht het aantal kopers, moet de asbestdeskundige voor elke wooneenheid apart een asbestattest opmaken. 
  • vb een pand met 3 appartementen wordt verkocht aan 1 nieuwe eigenaar: de asbestdesundige maakt 3 asbestattesten op
• In het geval een constructie opgesplitst wordt en verkocht wordt aan meerdere kopers, maakt de asbestdeskundige een asbestattest op per onderwerp van de overdracht.  
  • vb een pand met een woning en een kantoor wordt verkocht, 1 attest voor de nieuwe eigenaar van de woning, en 1 voor de nieuwe eigenaar van het kantoor (vanaf 1/5/2025 nog een derde voor de gemeenschappelijke delen)