Het asbestattest

Veelgestelde vragen over het asbestattest


Het asbestattest

Wanneer heb ik een asbestattest nodig?

Vanaf 23 november 2022 heeft u een asbestattest nodig bij de verkoop van een pand dat is gebouwd voor 2001. De inhoud van het attest moet bekend gemaakt worden aan de koper van het pand bij het ondertekenen van het compromis. In de praktijk zullen kopers op voorhand al een kopie van het asbestattest opvragen, bijvoorbeeld bij een kijkdag.

Voor de gemeenschappelijke delen van panden die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen, gaat de verplichting pas in op 1 mei 2025.

Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een pand dat gebouwd is voor 2001 beschikken over een asbestattest.

Als verhuurder van een pand dat gebouwd is voor 2001 moet u pas in 2032 beschikken over een asbestattest. Beschikt u al sneller over een asbestattest? Dan moet u van zodra u beschikt over een asbestattest, een kopie van het attest overhandigen aan uw (nieuwe) huurder.

Meer info op 'Heb ik een asbestattest nodig?'. 

Vanaf wanneer wordt het asbestattest verplicht bij de verkoop van een pand?

Op 22 april 2022 zijn de ministeriële besluiten die nodig zijn om het asbestattest van start te laten gaan gepubliceerd. De invoering van het asbestattest treedt zeven maanden na deze publicatie in werking. De verplichting geldt voor elke overdracht waarvan het compromis of de verkoopsovereenkomst ondertekend wordt vanaf 23 november 2022.

Voor de gemeenschappelijke delen van panden die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen gaat de verplichting pas in op 1 mei 2025.

Waarom koos de overheid ervoor om specifiek op datum 23 november 2022 het asbestattest in te voeren?

Deze datum werd niet door de overheid gekozen. De overheid nam voor het inwerking treden een termijn van 7 maanden na publicatie (Belgisch staatsblad, 22 april 2022) van de Ministeriële besluiten Inspectieprotocol en Certificatiereglement. De datum 23 november volgde hier dus uit. De termijn van 7 maanden was nodig om de sectorwerking voor te bereiden. In deze periode werd ook intensief gecommuniceerd en informatie verstrekt naar eigenaars, immo-makelaars, notarissen en andere vastgoedactoren.
 

Heb ik als verhuurder een asbestattest nodig?

Het feit dat iemand een pand verhuurt, houdt op zich geen verplichting in om een asbestattest op de stellen. Tegen 2032 moet wel elke eigenaar van een gebouw van voor 2001 beschikken over een asbestattest. 

Als verhuurder van een pand dat gebouwd is voor 2001 moet u pas in 2032 beschikken over een asbestattest. Beschikt u al sneller over een asbestattest? Dan moet u van zodra u beschikt over een asbestattest een kopie van het attest overhandigen aan uw (nieuwe) huurder.

Geldt het verplichte asbestattest ook bij overdracht door schenking?

Het is verplicht om een asbestattest te hebben bij een "overdracht onder levenden".

Wat valt onder een overdracht onder levenden:

  • overdragen van een eigendomsrecht (bv. verkoop, schenking);
  • vestigen of overdragen van:
    • een recht van vruchtgebruik;
    • een erfpacht;
    • een opstalrecht;
    • een zakelijk recht van gebruik;

Wat valt niet onder een overdracht onder levenden:

  • een erfenis

Wat valt er allemaal onder een 'overdracht'? 

Geldt de verplichting voor alle gebouwen?

De verplichting voor een asbestattest geldt voor elke Toegankelijke Constructie met Risicobouwjaar (TCR), zoals beschreven in het Materialendecreet:

  • waarvan de grondoppervlakte of de som van de grondoppervlaktes van de verschillende TCR’s in een bepaald inspectiegebied groter is of gelijk aan 20 m²;
  • waarvan de grondoppervlakte kleiner is dan 20 m² maar waarbij de TCR deel uitmaakt van een grotere constructie met grondoppervlakte groter of gelijk aan 20 m².

Een TCR kan een woning zijn, maar ook bedrijfsgebouwen, kantoorgebouwen, overheidsgebouwen, agrarische gebouwen, religieuze gebouwen en andere types vallen onder deze noemer.

Risicobouwjaar betekent 'gebouwd voor 2001'.

Meer info op 'Heb ik een asbestattest nodig?'. 

Wat met een gebouw van na 2001?

Als een gebouw dateert van na 2001, is een asbestattest niet nodig. Het is dan aangeraden om zowel in de overeenkomst als in de akte op te nemen dat de eigenaar verklaart dat er geen toegankelijke constructie met risicobouwjaar van voor 2001 aanwezig is en er dus geen asbestattest moet worden opgemaakt. 
In het geval er een toegankelijke constructie met risicobouwjaar aanwezig is die kleiner is dan 20m², moet de notaris opnemen in de overeenkomst en in de akte dat het gebouw onder de verplichting valt maar dat het wegens de te kleine oppervlakte (kleiner dan 20m²) onder de uitzonderingsregel valt. 
 

Hoe moet worden bepaald of een gebouw van voor 2001 dateert?

Het bouwjaar zoals opgenomen in de kadastrale legger is het referentiebouwjaar om te evalueren of de constructie een risicobouwjaar heeft en primeert steeds op andere informatiebronnen. In het kadaster wordt het bouwjaar geregistreerd op het moment dat een nieuw gebouw in gebruik wordt genomen.  

Er zijn naast de kadastrale legger nog 3 categorieën van documenten die kunnen gebruikt worden om het bouwjaar van een toegankelijke constructie te bepalen: 

  1. documenten na oplevering van de werken;
  2. documenten tijdens de uitvoering van de werken;
  3. documenten voor de uitvoering van de werken.

Indien het referentiebouwjaar niet gekend is op basis van een kadastrale legger, kunnen documenten uit categorie I, II, en III gebruikt worden conform de richtlijnen uitgewerkt in het Inspectieprotocol.
 

Waarom geldt de verplichting van het asbestattest voor bouwjaren tot en met 2000?

Het KB van 3 februari 1998 beperkte reeds grotendeels het op de markt brengen, de vervaardiging en het gebruik van bepaalde gevaarlijke stoffen (waaronder asbest) en preparaten. Het totaal asbestverbod kwam er echter pas met het KB van 23 oktober 2001 tot beperking van het op de markt brengen en van het gebruik van bepaalde gevaarlijke stoffen en preparaten. Momenteel is dit verbod opgenomen in bijlage XVII van de Europese REACH verordening. Voor asbesttoepassingen die reeds vanaf 1998 verboden werden, betekent dit dat ze niet langer geproduceerd mochten worden. De verkoop en het aanwenden ervan in gebouwen van deze reeds geproduceerde asbesthoudende materialen liep echter gewoon door tot de voorraden op waren. Zo kunnen woningen of gebouwen uit het jaar 1999 of 2000 ook asbestmaterialen bevatten.
 

Hoeveel kost een asbestattest?

De asbestdeskundige bepaalt zelf de prijs van de asbestinventarisatie maar voert deze uit volgens de richtlijnen van het inspectieprotocol. 
De prijs van de tussenkomst van de asbestdeskundige wordt onder meer bepaald door:

  • de omvang van de te inspecteren gebouwen en het terrein;
  • de ouderdom en renovatiegraad: in oudere, weinig gerenoveerde woningen of gebouwen is de kans groter op het aantreffen van verschillende asbestmaterialen;
  • het aantal monstersnames en labo-analyses.Om een geldig asbestattest te bekomen, volstaat het dat de asbestdeskundige een visuele, niet-destructieve inspectie uitvoert. 

De eigenaar kan wel vrijwillig vragen om bijkomend onderzoek uit te voeren, in dat geval zal de kostprijs hoger liggen:

  • asbestinventarisatievoor een werkgever conform de Codex wow;
  • destructief onderzoek in werkzones voorafgaand aan werken of sloop;
  • bijkomende monsternames en labo-analyses;
  • ...

Voor de aflevering van het asbestattest vraagt de OVAM een retributie van 50 euro. Deze retributie zal via de factuur van de asbestdeskundige worden doorgerekend aan de klant. De asbestdeskundige mag op dit retributiebedrag géén BTW aanrekenen!  

Hoe kan ik een asbestattest verkrijgen?

Enkel gecertificeerde asbestdeskundigen inventarisatie mogen de inventarisaties uitvoeren voor het asbestattest. De OVAM publiceert een lijst van de gecertificeerde asbestdeskundigen asbestinventarisatie op de website. U kan uit deze lijst zelf kiezen op welke gecertificeerde asbestdeskundige u beroep doet.  

Meer info op 'Hoe kan ik een asbestattest verkrijgen?'

Heeft een asbestattest een vervaldatum?

De standaard geldigheidstermijn van een asbestattest is tien jaar.

In sommige gevallen kan een kortere geldigheidstermijn toegekend worden. Dat is het geval wanneer er een beperking was tijdens het onderzoek, waardoor de asbestdeskundige niet het ganse inspectiegebied heeft kunnen onderzoeken. Als er in het gebouw asbesthoudende materialen aanwezig zijn die een hoog risico inhouden, is de geldigheidstermijn beperkt tot 5 jaar. 

De geldigheidsduur is enkel van belang bij een overdracht. Voor de mijlpaal 2032 (waartegen elke eigenaar over een asbestattest moet beschikken) volstaat ook een asbestattest waarvan de geldigheidsduur is verstreken. 

Een asbestattest is niet meer geldig als:

  • De geldigheidsdatum voorbij is. De geldigheid van het attest vervalt dan automatisch.
  • Er een recenter asbestattest werd opgesteld voor hetzelfde huis. Alle oudere attesten zijn automatisch niet meer geldig als er voor hetzelfde huis een nieuw attest wordt opgesteld.

Bij gewijzigde situaties kan een nieuw asbestattest nodig zijn. Er moet een nieuw attest opgesteld worden binnen het jaar na de vaststelling van:

  • De aanwezigheid van ‘nieuwe’ asbesthoudende materialen (door bijvoorbeeld bijkomend destructief onderzoek)
  • De verwijdering van asbesthoudende materialen waardoor het gebouw asbestveilig is geworden.
  • Een wijziging in de toestand van asbesthoudende materialen door een calamiteit of een incident. Voorbeeld: beschadigde leidingisolatie door lek in de leiding, beschadigd dak na storm of brand, …


 

Kan een asbestattest ook gebruikt worden wanneer een aannemer kleine werken komt uitvoeren in mijn woning?

Het asbestattest is het resultaat van een niet-destructief onderzoek en kan dus niet altijd gebruikt worden bij de uitvoering van werken. Het asbestattest doet enkel een uitspraak over de zichtbare materialen. Materialen die aanwezig zijn achter andere materialen worden normaal niet onderzocht. Het asbestattest toetst immers de asbestrisico’s voor een normaal gebruik van de woning of het gebouw. 
Worden bij de toekomstige werken wanden opengebroken, onderliggende materialen blootgelegd, … dan is een bijkomend destructief onderzoek nodig voor de werkzone. Het bijkomend destructief onderzoek kunt u als opdrachtgever meenemen in het opdrachtformulier. 

Doet u dit niet, dan bestaat de kans dat er asbesthoudende materialen worden beschadigd. Dit zorgt voor onnodige risico’s voor uzelf, mogelijke werknemers en de omgeving, maar ook voor vertraging bij de werken en extra kosten. 

Mijn gebouw zal na de verkoop gesloopt worden? Is een asbestattest dan wel nodig?

Bij de verkoop of overdracht van een gebouw moet de eigenaar over een asbestinventaris beschikken in de vorm van een asbestattest. Een andere vorm van asbestinventaris is niet geldig. 

De opmaak van een asbestattest wordt standaard uitgevoerd via een niet-destructief onderzoek 

Indien er een gebouw overgedragen wordt met het oog op sloop of renovatie, kan de gecertificeerde asbestdeskundige toch een destructieve inventarisatie uitvoeren voor de opmaak van een asbestattest, waarmee die tegelijk ook de inventaris voor sloop of renovatie maakt.   

De eigenaar geeft hiertoe opdracht aan de gecertificeerde asbestdeskundige, via het opdrachtformulier. Hij geeft daarbij aan dat hij bijkomend een destructief onderzoek wil laten uitvoeren.  

De OVAM kan perfect een geldig asbestattest afleveren op basis van een destructief uitgevoerde asbestinventarisatie. Dit asbestattest is dan ineens voor de aannemer voldoende om mee aan de slag te gaan. Die hoeft dan geen kosten meer aan te rekenen voor bijkomend destructief onderzoek. 

De gegevens uit een al bestaande destructieve asbestinventaris kunnen ook perfect meegenomen worden bij de opmaak van een asbestattest. De gecertificeerde asbestdeskundige moet dan nagaan of het onderzoek gebeurde volgens de regels van het Inspectieprotocol, moet sowieso een plaatsbezoek uitvoeren en moet de verzamelde gegevens in de inventarisdatabank plaatsen. 

Kan een bestaande asbestinventaris (niet opgesteld in het kader van het inspectieprotocol) gebruikt worden door de gecertificeerde asbestdeskundige om via de databank de gegevens in te geven en een attest te genereren? Of dient een volledig nieuw onderzoek (inclusief plaatsbezoek) te worden georganiseerd?

De gecertificeerde asbestdeskundige neemt gegevens op in de databank voor de asbestinventarissen voor het asbestattest. De deskundige is verantwoordelijk voor de juistheid van deze data. Bestaande informatie en asbestinventarissen kunnen onder bepaalde voorwaarden gebruikt worden bij het opstellen van een asbestinventaris voor een asbestattest. Hij beoordeelt dus de bruikbaarheid van deze informatie. Een nieuw plaatsbezoek is wel altijd nodig. 

Voor de bestaande informatie die niet is opgesteld door een gecertificeerde asbestdeskundige, was er geen kwaliteitsborging. Ze werden niet opgemaakt volgens het inspectieprotocol dat de gecertificeerde asbestdeskundigen moeten volgen als standaardprocedure bij het inventariseren van asbest in een gebouw. Daardoor kan het zijn dat bepaalde vaststellingen ontbreken, materialen niet onderzocht werden, andere methode van monstername gevolgd werd. Daarnaast kan het zijn dat er sinds het opstellen van de inventaris materialen beschadigd of verwijderd werden.  

De informatie in de bestaande inventaris kan wel gebruikt worden bij de voorbereiding van de inventarisatie. Afhankelijk van de kwaliteit en de hoeveelheid van de bestaande informatie die kan gebruikt worden zal de deskundige minder werk hebben bij de inventarisatie voor het asbestattest. Dit kan dan weer een impact kan hebben op de prijs. 

Het inspectieprotocol legt op dat er steeds een plaatsbezoek moet uitgevoerd worden. De deskundige zal dus altijd opnieuw ter plaatse moeten gaan om na te gaan of de beschikbare informatie nog steeds klopt en om indien nodig de inventaris te vervolledigen. 

Moet ik beroep doen op een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie?

Enkel gecertificeerde asbestdeskundigen inventarisatie zullen de inventarisaties kunnen uitvoeren voor het asbestattest. De deskundige moet gecertificeerd zijn door een door de OVAM erkende certificatie-instelling asbest.

Waar vind ik een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie?

Op onze webpagina "Waarvind ik een gecertificeerde asbestdeskundige?" vindt u een lijst van bedrijven die een asbestinventarisatie mogen uitvoeren voor het asbestattest. U kan zoeken op naam of op gemeente en postcode. Deze lijst wordt minstens wekelijks geactualiseerd.

U kan uit deze lijst zelf kiezen op welke gecertificeerde asbestdeskundige u beroep doet. De deskundige wordt niet aangeduid door de OVAM of de certificatie-instelling.

Hoe lang duurt zo’n asbestinventarisatie? Hoe lang moet ik wachten op het attest na zo’n inventarisatie?

De asbestdeskundige zal in de eerste plaats tijd nodig hebben om de informatie die hij gekregen heeft van de eigenaar te verwerken. Dit vooronderzoek zorgt ervoor dat de asbestdeskundige het plaatsbezoek beter kan voorbereiden.

De duur van de inspectie ter plaatse hangt voornamelijk af van de oppervlakte van de te onderzoeken ruimtes, het bouwjaar en de vlotte toegankelijkheid die de eigenaar verzorgt. De gegevens van het plaatsbezoek worden ter plaatse rechtstreeks ingegeven door de asbestdeskundige in de digitale databank.

Achteraf, na het plaatsbezoek, zal de asbestdeskundige, na het ontvangen van mogelijke laboresultaten, de asbestinventaris finaliseren en een asbestattest aanvragen.

Is een monstername van pleisterwerk verplicht?

Een asbestdeskundige is niet verplicht om monsters te nemen en een eigenaar mag ervoor kiezen om dat te weigeren. De consequentie is wel dat de asbestdeskundige het materiaal dan als “asbestverdacht” opneemt in het asbestattest. De wetgeving stelt dat een asbestverdacht materiaal als asbesthoudend moet worden beschouwd, tenzij een labo-analyse aantoont dat het geen asbest bevat. Voor sommige asbestverdachte materialen is het uitsluiten van het asbesthoudende karakter met het blote oog niet mogelijk. In dat geval zal de asbestdeskundigen een monster willen nemen voor labo-analyse. Dat staat beschreven in het inspectieprotocol dat vastgelegd is in een ministerieel besluit. Doet de asbestdeskundige dit niet dan rapporteert hij/zij het materiaal als asbestverdacht. 
 
Op basis van de ervaring van asbestdeskundigen die sinds 1995 asbestinventarissen opmaken voor werkgevers, blijkt ook in gebouwen tot bouwjaar 2000 de kans aanwezig op het aantreffen van asbesthoudend pleisterwerk. De monstername is dan een steekproef om de aanwezigheid van asbest vast te stellen. In een woning neemt de asbestdeskundige minstens 1 mengmonster van de wanden en 1 van de plafonds. Voor zo’n mengmonster maakt hij 3 tot 5 boringen van circa 1 cm diameter. In samenspraak met de eigenaar doet de asbestdeskundige dit op weinig zichtbare plaatsen. Hi/zij moet deze boorgaten ook veilig achterlaten door te fixeren of af te plakken. De boorgaten zijn eenvoudig te herstellen met vulpasta voor pleisterwerken. Dit is evenwel geen verplichting voor de asbestdeskundige zelf.

Gedwongen mede-eigendom

Wat zijn de regels in verband met het opstellen van een asbestattest voor de gemene delen van een appartementsgebouw?

Gemeenschappelijke delen hebben meer dan één eigenaar, er is sprake van mede-eigendom. Deze gemene delen worden beschouwd als een aparte gebouweenheid waar een apart asbestattest moet worden voor opgesteld. Standaard zal de asbestdeskundige de gemeenschappelijke delen onderzoeken die toegankelijk zijn zonder het betreden van een privaat deel.

Via het vooraf opgesteld opdrachtformulier kan hiervan afgeweken worden en dus ook overige ruimtes worden onderzocht die enkel toegankelijk zijn via private delen.

 
Vanaf wanneer moeten mede-eigenaars van een appartementsgebouw een asbestattest voorleggen bij de verkoop van hun eigendom?

Verkoopt u een eigendom uit een pand dat gebouwd is voor 2001? Dan moet vanaf het ogenblik dat de verplichting in werking treedt bij de verkoop over een asbestattest beschikken van de privatieve delen. De inhoud van het attest moet bekend gemaakt worden aan de koper van het pand bij het ondertekenen van het compromis.

Voor de gemeenschappelijke delen van panden die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen gaat de verplichting pas in op 1 mei 2025.

Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een pand dat gebouwd is voor 2001 beschikken over een asbestattest.

 

Gebouwbeheerder

Kan een bestaande asbestinventaris (opgemaakt door de werkgever in het kader van de Codex Welzijn op het Werk) gebruikt worden door de asbestdeskundige om via de databank de gegevens in te geven en een attest te genereren? Of dient een volledig nieuw onderzoek (inclusief plaatsbezoek) te worden georganiseerd?

De gecertificeerde asbestdeskundige neemt gegevens op in de databank voor de asbestinventarissen voor het asbestattest. De deskundige is verantwoordelijk voor de juistheid van deze data. Bestaande informatie en asbestinventarissen kunnen onder bepaalde voorwaarden gebruikt worden bij het opstellen van een asbestinventaris voor een asbestattest. Hij beoordeelt dus de bruikbaarheid van deze informatie. Een nieuw plaatsbezoek is wel altijd nodig. 

Voor een asbestinventaris die wordt opgemaakt voor een asbestattest, gelden andere regels dan voor een inventaris opgesteld door de werkgever in het kader van de Codex Welzijn op het Werk. De inventarissen die opgemaakt werden in functie van de werkgeversverplichtingen (codex Welzijn op het werk) beantwoorden dus mogelijk niet aan de vereisten van de inventarisatie voor het asbestattest.  

  • Enkel een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie mag een inventaris opstellen voor het asbestattest. Deze certificatie zorgt voor een kwaliteitsborging van het door de deskundige geleverde werk. De asbestdeskundige die de werkgeversinventaris opmaakte is niet vanzelfsprekend ook een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie. 
  • Ze werden niet opgemaakt volgens het inspectieprotocol dat de gecertificeerde asbestdeskundigen moeten volgen als standaardprocedure bij het inventariseren van asbest in een gebouw. Voor het opstellen van een werkgeversinventaris bestaan er geen uniforme richtlijnen over de te volgen onderzoeksmethode. 
  • Daardoor kan het zijn dat bepaalde vaststellingen ontbreken, materialen niet onderzocht werden, andere methode van monstername gevolgd werd … de werkgeversinventaris zal dus meestal niet alle informatie bevatten die nodig is om een asbestattest te kunnen afleveren.  
  • De informatie van de asbestinventarisatie moet ingevoerd worden in de databank van de OVAM, volgens de richtlijnen van het inspectieprotocol en moet alle vereiste gegevens bevatten. Het is mogelijk dat bepaalde data niet geregistreerd werden in de werkgeversinventaris, die wel in de databank moeten ingevoerd worden. 
  • Daarnaast kan het zijn dat er sinds het opstellen van de inventaris materialen beschadigd of verwijderd werden.  

De informatie in de bestaande inventaris kan wel gebruikt worden bij de voorbereiding van de inventarisatie. Afhankelijk van de kwaliteit en de hoeveelheid van de bestaande informatie die kan gebruikt worden zal de deskundige minder werk hebben bij de inventarisatie voor het asbestattest. Dit kan dan weer een impact kan hebben op de prijs. 

Het inspectieprotocol legt op dat er steeds een plaatsbezoek moet uitgevoerd worden. De deskundige zal dus altijd opnieuw ter plaatse moeten gaan om na te gaan of de beschikbare informatie nog steeds klopt en om indien nodig de inventaris te vervolledigen. 

Kan een asbestattest ook gebruikt worden als asbestinventaris opgelegd aan de werkgever in het kader van de Codex Welzijn op het Werk?

Het asbestattest kan gebruikt worden als basis, maar is niet toereikend tenzij bijkomend onderzoek wordt uitgevoerd. De standaardrichtlijnen voor de inventarisatie voor het asbestattest omvatten niet alle constructies en materialen die onderzocht moeten worden voor een werkgeversinventaris. Bij het aanstellen van de deskundige ondertekent u een opdrachtformulier. Hierin kan u aangeven dat de deskundige bijkomend onderzoek moet doen zodat het asbestattest alle informatie bevat die nodig is voor het opstellen van een beheersprogramma voor de codex.  

Vastgoedmakelaar

Ik ben vastgoedmakelaar. Mag ik deze job combineren met een taak als asbestdeskundige inventarisatie?

Jazeker, dat is juridisch mogelijk. 

In uw functie als door het BIV erkende vastgoedmakelaar moet u zich strikt houden aan de deontologische code van de vastgoedmakelaars. U staat eveneens onder het toezicht van het BIV. Er bestaat een klachtenprocedure en wie zich niet aan de regels houdt riskeert tuchtsancties. 

Ook een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie moet een strikt wettelijk kader volgen en valt onder een kwaliteitsborgingssysteem. Klachten bij de erkende certificatie-instelling asbest en vaststellingen bij audits en controles kunnen eveneens leiden tot sancties. 

De combinatie van deze twee systemen moet garanderen dat u de functie van gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie op onafhankelijke en onpartijdige manier kan invullen. 

Zal een tekort aan asbestdeskundigen een vertragende impact hebben op de vastgoedmarkt?

Er is een bestaande marktwerking van beschikbare asbestdeskundigen en sloopdeskundigen. Daarbovenop verwachten we een hele nieuwe groep van asbestdeskundigen. Die groep bestaat uit de kandidaat asbestdeskundigen met weinig of geen ervaring. Zij konden vorig jaar al starten met een vrijwillige vooropleiding. Op basis van de opgevraagde cijfers blijken al meer dan 1200 personen deze vooropleiding gevolgd te hebben. 
We schatten dat een 600-tal asbestdeskundigen voldoende moet zijn om in de eerste jaren een basiscapaciteit, nog niet per se bij aanvang in 2022, te behalen. Vermits bedrijven ook beroep kunnen doen op hun eigen interne preventie-adviseur of milieucoördinator nemen zij geen capaciteit uit de markt weg. 
Dit alles in rekening genomen, denken we niet dat er een capaciteitskort aan asbestdeskundigen zal zijn.
 

Heeft de makelaar een informatieplicht ten aanzien van de koper over asbest vóór de datum van het verplichte asbesttest?

Vanaf 23 november heeft een eigenaar de plicht om over een asbestattest te beschikken bij verkoop (indien toegankelijke constructie ≥ 20 m² en ouder dan 2001).
Voor die datum is de context dat een eigenaar enkel informatieplicht heeft voor zaken die hij weet. Van een eigenaar kan niet verwacht worden kennis te hebben over de aanwezigheid van asbest. Als hij toevallig wel over informatie beschikt inzake asbest (vermelding in een document) dan mag hij dat niet verzwijgen of het verbergen (insluiten) en niet vermelden.  
Dezelfde benadering gaat op voor een immo-makelaar die gebonden is aan zijn informatieplicht naar potentiële kopers. Is er informatie beschikbaar, dan moet dat meegedeeld worden. Is dat niet beschikbaar, dan kan niet verwacht worden van een immo-makelaar dat die de expertise heeft van een asbestdeskundige. Andersom mag een immo-makelaar dan ook geen uitspraken of verklaring doen zoals “er is geen asbest aanwezig, de woning is asbestvrij, enz…” Hij kan enkel verklaren niet over informatie te beschikken inzake de aan- of afwezigheid van asbest. 
 

Notaris

Moet er een asbestattest beschikbaar zijn wanneer de onderhandse akte ondertekend werd vóór 23 november 2022?

De juridisch correcte datum in werking treden van de verplichting asbestattest is vastgelegd op 23 november 2022. Vanaf die datum moeten enkel nieuwe onderhandse aktes of overeenkomsten voor de overdracht van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar over een asbestattest beschikken.

Waren die reeds ondertekend voor 23 november dan moet er geen asbestattest opgenomen worden in de aansluitende authentieke akte, dat zou niet billijk zijn. 

Kan er gewerkt worden met een opschortende voorwaarde in de onderhandse verkoopovereenkomst?

De kunstmatige figuur van een opschortende voorwaarde is voor de betreffende bepaling in het Materialendecreet niet mogelijk.Los van het feit dat dit decretaal niet mogelijk is, kan deze figuur zelfs niet gebruikt worden in de context van het bekomen van een asbestattest aangezien er geen onzeker element aan verbonden is. Om een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aan te gaan, moet deze immers afhangen van een toekomstige en een onzekere gebeurtenis. De vergelijking met het ‘blanco-bodemattest’ kan in deze niet gemaakt worden, gezien de voorwaarde hier niet afhangt van het behaalde resultaat van het asbestattest. Een blanco asbestattest bestaat niet en de finaliteit van een asbestattest is sterk verschillend van een bodemattest: het is zelf een onderzoeksrapport en geen verwijzing naar onderzoeken in de databank.

Gelet op voorgaande elementen zou het opnemen van een opschortende voorwaarde in resultaat niet verschillen van het afsluiten van de voorlopige overeenkomst zonder aanwezigheid van het asbestattest. Dit kan immers juridisch nog altijd zonder de beschikbaarheid van een asbestattest (met vermelding nog geen asbestattest beschikbaar/overgemaakt). De consequentie is echter dat de koper dan het recht heeft om in de periode tot de authentieke akte de nietigheid te vorderen. Bij het verlijden van de authentieke akte moet dan wel een asbestattest beschikbaar zijn en met de nodige referenties opgenomen worden in de akte tezamen met de vermelding dat de koper verzaakt aan de nietigheidsvordering. Deze werkwijze biedt mogelijk in sommige gevallen tijdswinst indien de verkopers dit risico willen nemen.

Wanneer moet het asbestattest beschikbaar zijn in het geval van overdrachten waar geen onderhandse overeenkomst aan voorafgaat?

De juridisch correcte datum in werking treden van de verplichting asbestattest is vastgelegd op 23 november 2022.

Indien een overdracht onmiddellijk zonder tussenstap enkel via notariële akte wordt vastgelegd, zal daarvoor eveneens gelden dat nieuwe aktes vanaf 23 november 2022 over een asbestattest moeten beschikken. 

Hoe moet ik de datum voor de verplichting (23/11/2022) interpreteren bij openbare verkoop en rouwkoop?

Voor de algemene voorwaarden bij openbare verkoop: dit is gelijk te stellen aan een onderhandse akte. De openbare verkopen waarvan de algemene voorwaarden ondertekend zijn voor 23/11 mogen gewoon doorgaan zonder dat er een asbestattest beschikbaar is (ongeacht of ze ergens gepubliceerd zijn). Wanneer de algemene voorwaarden van een openbare verkoop ondertekend zijn op 23/11 of erna, of wanneer ze op of na deze datum vrijwillig gewijzigd worden, moet de openbare verkoop wel voldoen aan de verplichting van het asbestattest.

Voor de figuur van de rouwkoop: het gaat hier om een wettelijke figuur waarbij bepaald is dat de openbare verkoop weer georganiseerd moet worden volgens de oorspronkelijk opgestelde algemene voorwaarden. Volgens de hierboven gestelde redenering is het billijk om ook hier te bepalen dat als de oorspronkelijke voorwaarden voor 23/11 bekend zijn gemaakt, de openbare verkoop bij rouwkoop vanaf 23/11 niet moet voldoen aan de verplichting van het beschikken over een asbestattest.

Hetzelfde geldt indien de algemene voorwaarden aangepast moeten worden door een rechterlijke beslissing: indien de oorspronkelijke algemene voorwaarden voor 23/11 zijn bekend gemaakt, kan de openbare verkoop doorgaan zonder te beschikken over een asbestattest, zolang enkel een aanpassing gebeurt die opgelegd wordt door een rechterlijke beslissing.

Deze openbare verkopen mogen doorgaan zonder te moeten voldoen aan de verplichtingen in artikel 33/14 Materialendecreet aangezien de aanpassing van de algemene voorwaarden vanaf 23/11 het gevolg is van een wettelijke figuur of een rechterlijke beslissing. Van zodra de algemene voorwaarden vrijwillig worden aangepast vanaf deze datum is de verplichting wel van kracht en zullen de bepalingen hierin gevolgd moeten worden.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u in de fiche overdracht.

Is het mogelijk om van verplichting asbestattest af te stappen indien de koper officieel meegeeft dat het gekochte gebouw toch volledig gesloopt wordt en er een destructieve asbestinventaris (in het kader van sloopopvolging) volgt?

De verplichting voor het beschikken over een asbestattest blijft bestaan, ongeacht geplande sloop of andere verplichtingen zoals een destructieve asbestinventaris.

Wel is het mogelijk om bij het opdrachtformulier (overeenkomst tussen opdrachtgever en asbestdeskundige) aan de asbestdeskundige duidelijk aan te geven dat u een destructieve asbestinventaris wenst. 

 

Hoe moet het concept onteigening geïnterpreteerd worden, in het licht van de verplichting van het beschikken over een asbestattest bij overdracht?

De OVAM hanteert een stikte interpretatie van het begrip 'onteigening' in artikel 3, §2, 8° Materialendecreet. Het doel van de verplichting tot het beschikken over een asbestattest bij overdracht bestaat erin om nieuwe eigenaren te informeren over de asbestveiligheid van de constructie. Bij minnelijke overdrachten, ook al is er sprake van een onteigeningsdreiging, wensen we dit informatief karakter te behouden en geldt dus de verplichting in het kader van artikel 33/14 van het Materialendecreet.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u in de fiche overdracht.

Geldt de verplichting tot het beschikken over een asbestattest ook in het geval van een wederzijdse optie-overeenkomst (WOP)?

Strikt genomen is de WOP geen onderhandse overeenkomst. De OVAM interpreteert de WOP echter als overeenkomst tot overdracht waarbij de toekomstige eigenaar moet geïnformeerd worden. Daarom geldt de verplichting tot het beschikken over een asbestattest ook bij het afsluiten van een WOP. 

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u in de fiche overdracht.

Is een akte van vrijwillige verdeling van een onroerend goed te kwalificeren als een overdrachtsakte voor de toepassing van de verplichtingen inzake inventarisatie en asbestattest?

Een akte vrijwillige verdeling waarbij men een deel overdraagt aan een andere deelgenoot of er een uit onverdeeldheid treding is door toebedeling van het goed aan een deelgenoot, is geen overdracht van grond. Dit omwille van het eigendomsaanwijzend karakter ervan. Wanneer een mede-eigenaar zijn deel verkoopt aan een derde is er wel sprake van een overdracht.

Bij afstand zal gekeken moeten worden door notaris of er sprake is van een declaratief of translatief karakter:

  1. Declaratieve/aanwijzende akte: het gaat hier om een verdeling waarbij er geen overdracht heeft plaatsgevonden. Een declaratief of aanwijzend karakter betekent dat elke deelgenoot alleen en onmiddellijk de goederen bekomt die in zijn kavel vallen, en waarbij ze nooit eigenaar zijn geweest van de goederen die in de kavels van de andere deelgenoten zijn gevallen. De deelgenoten ontvangen dus onmiddellijk en rechtstreeks de goederen uit hun kavel, zonder ooit rechten te hebben gehad op goederen die de andere deelgenoten bekomen. Om de declaratieve werking te hebben moet een verdeling enkele voorwaarden vervullen: het aantal deelgenoten moet afnemen, alle deelgenoten moeten tussen komen (door af te staan of door over te nemen) en enkel deelgenoten mogen tussenkomen. Er is geen asbestattest nodig, zeker gezien de geest van de wetgeving waarbij we nieuwe eigenaar willen informeren. Dat is hier niet aan de orde.
  2. Translatieve akte: hierbij wordt een overdracht gedaan van een zakelijk recht waarbij er een asbestattest nodig zal moeten zijn.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u in de fiche overdracht.

Welke verplichtingen inzake inventarisatie en asbestattest gelden er bij fusie, splitsing of inbreng in vennootschap van een onroerend goed?

Bij fusie, splitsing is er sprake van een overdracht als door die fusie/splitsing het onroerend goed overgaat naar een andere rechtspersoon.

  1. fusie door oprichting van een nieuwe rechtspersoon zal een overdracht zijn,
  2. bij fusie door opslorping moet je naar de beweging kijken, indien het goed eigendom is van de opgeslorpte vennootschap dan gaat het om een overdracht, indien het toebehoort aan de overnemende vennootschap dan is er geen overdracht.

Bij inbreng van een goed in een rechtspersoon is er sprake van een eigendomsoverdracht onder de levenden.

Naar analogie met een compromis/onderhandse verkoopovereenkomst moet er bij het ondertekenen van een voorstel tot fusie of splitsing een asbestattest beschikbaar zijn.

De interpretatie van de datum waarop de verplichting van kracht wordt is dezelfde als bij het compromis. Indien het voorstel dateert van voor 23/11, moet er geen asbestattest beschikbaar zijn, ook al wordt de akte verleden na 23/11.

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u in de fiche overdracht.

Valt een inbreng door beide partners van hun onverdeelde helft in een huwgemeenschap ook onder het toepassingsgebied?

Een inbreng in huwelijksgemeenschap valt inderdaad ook onder de term overdracht, waardoor er een asbestattest aanwezig zal moeten zijn.

Als beide partners reeds mede-eigenaar zijn, is het asbestattest niet nodig omdat het doel van de wetgeving - informatie verlenen aan een nieuwe eigenaar -, hier niet van toepassing is.

Bij een anticipatieve inbreng wordt in een aankoopakte opgenomen dat als kopers zouden huwen, de woning door het huwelijk zelf in het gemeenschappelijk vermogen wordt opgenomen, zonder dat hiervoor een bijkomende handeling nodig is. Dus bij anticipatieve inbreng voor 23 november, is dan ook geen asbestattest nodig. Na 23/11 is er wel een asbestattest nodig, maar dat is al beschikbaar omwille van de aankoop. 

Meer info over de verschillende soorten overdracht vindt u in de fiche overdracht.

  

Is een asbestinventarisattest vereist bij de akte vestiging opstalrecht voor zonnepanelen op het dak van een gebouw?

Zonnepanelen zijn geen toegankelijke constructie. Dus een asbestattest is niet nodig. 

Volgens artikel 24 van het decreet van 2019 (artikel 33/14) heeft de notaris de verplichting de nieuwe eigenaar te registreren in de asbestinventarisatiedatabank van OVAM. Hoe moet dat gebeuren?

Dit is een oude bepaling van art 33/14, §3, tweede lid: hierin stond inderdaad dat de instrumenterende ambtenaar de nieuwe eigenaar moest registreren. Deze bepaling is opgeheven door artikel 19 punt 2° van het decreet van 20 mei 2022 (publicatie BS 8 juli 2022). Deze bepaling is dus nooit operationeel geweest.

De instrumenterende ambtenaar moet dus geen nieuwe eigenaar registreren.

Is er voor de verkoop van een kleine studentenkamer/studio/hotelkamer… een asbestattest nodig?

Als een studentenkamer/studio van minder dan 20 m² afzonderlijk verkocht wordt dan moet daar toch een asbestattest voor opgesteld worden voor de overdracht. Omdat de studentenkamer/studio deel uitmaakt van een grotere constructie.
 
Worden er één of meerdere studentenkamers/studio’s overgedragen van één eigenaar (verkoper) naar één koper, dan moet u nagaan of de studentenkamers/studio’s elk op zich een wooneenheid vormen.
Als dat het geval is, dan moet voor elke studentenkamer/studio afzonderlijk een asbestattest worden opgesteld. Een asbestattest mag namelijk maximum één wooneenheid omvatten.
Als dat niet het geval is, dan mag één asbestattest opgesteld worden voor de over te dragen studentenkamers/studio’s.
 
Het asbestattest mag enkel gaan over de over te dragen studentenkamers/studio’s omdat een asbestattest altijd betrekking heeft op één afgebakend inspectiegebied dat behoort tot één eigenaar. U kan dus geen asbestattest opstellen voor het hele gebouw en dat dan gebruiken bij elke afzonderlijke overdracht van één of meerdere studentenkamers/studio’s.
 
Wat verstaan wordt onder een wooneenheid vindt u terug in het inspectieprotocol.

Wooneenheid 
Een wooneenheid beschikt over de nodige woonvoorzieningen om autonoom te functioneren en heeft een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte. De minimale nodige woonvoorzieningen zijn: 
    • woonruimte (met slaapruimte); 
    • een eigen toilet; 
    • een eigen bad of douche; 
    • een eigen keuken of kitchenette. 
 

Andere

Ik wil graag een attest krijgen om asbest te kunnen verwijderen?

Het certificaat als asbestdeskundige inventarisatie en het asbestattest staan los van de federale verplichtingen rond de werken voor asbestverwijdering. Meer info daarover vindt u op onze website https://www.ovam.be/wie-mag-wat-verwijderen 

De certificering als asbestdeskundige inventarisatie gaat om het mogen uitvoeren van asbestinventarisaties voor het asbestattest. Het asbestattest beschrijft voor een normaal gebruik van het gebouw welke materialen of gebouwonderdelen asbest bevatten, wat de staat is van het asbest en hoe het veilig kan beheerd of verwijderd worden.
 

Ik ben aannemer en wil graag een attest krijgen dat ik al het asbest correct verwijderd heb in een pand?

Het asbestattest doet geen uitspraak over de kwaliteit en correcte uitvoering van een asbestverwijderingswerf. Het asbestattest beschrijft voor een normaal gebruik van het gebouw welke materialen of gebouwonderdelen asbest bevatten, wat de staat is van het asbest en hoe het veilig kan beheerd of verwijderd worden.

U kan aan een asbestdeskundige vragen om een onafhankelijk rapport op te stellen bij de vrijgave van de werf. Er bestaat echter geen Vlaamse of Belgische reglementaire basis voor zo’n dienstverlening. De deskundige kan deze vraag dus invullen naar eigen goeddunken. Er is ook geen kwaliteitsborging voor deze verslagen en rapporten.
 

Ik ben eigenaar van een gebouw en mijn huurder of koper vraagt om attest dat er geen asbest (meer) aanwezig is in het gebouw?

Het asbestattest doet geen uitspraak over het “asbestvrij” zijn van een gebouw. Het asbestattest beschrijft voor een normaal gebruik van het gebouw welke materialen of gebouwonderdelen asbest bevatten, wat de staat is van het asbest en hoe het veilig kan beheerd of verwijderd worden. 

Bepaalde ondernemingen leveren “asbestos free”-certificaten af. Hiervoor bestaat echter geen Vlaamse of Belgische reglementaire basis. Dit wil zeggen dat er geen duidelijke regels zijn die bepalen welke elementen onderzocht moeten worden. De deskundige kan deze vraag dus invullen naar eigen goeddunken. Er is ook geen kwaliteitsborging voor deze verslagen en rapporten.
 

Kan ik mijn asbesthoudende schoorsteenpijp nog snel laten verwijderen om dan een gunstig asbestattest te krijgen?

Het asbestattest geeft aan of een gebouw asbestveilig is of niet. Asbestveilig betekent niet dat er geen asbest aanwezig is, wel dat er geen risicovolle toepassingen zijn. 

U mag uiteraard de schoorsteenpijp laten verwijderen, maar het is mogelijk dat er ook nog andere asbestverdachte toepassingen aanwezig zijn die door de asbestdeskundige geïdentificeerd zullen worden. 

Anderzijds kan ook een woning waar nog bepaalde asbestmaterialen aanwezig zijn, asbestveilig zijn indien dit aangetroffen asbest een laag risico vormt en dus geen extra maatregelen nodig zijn om de asbestveilige toestand te bereiken.  

Moet je als eigenaar bij het wegnemen van eenvoudig bereikbaar geworden asbest de asbestdeskundige laten komen vaststellen dat er geen asbest meer aanwezig is vooraleer de ruimte heraangelegd wordt?

Nee. Als eigenaar bent u verplicht om het asbestattest binnen 1 jaar te actualiseren als er sprake is van een gewijzigde toestand. Dat kan ook na de werken.

U bent altijd verplicht ingesloten asbest te melden. Wanneer er geen melding gemaakt wordt, mag de asbestdeskundige ervan uitgaan dat er geen insluiting is. Het is echter wel raadzaam om foto’s te nemen en deze samen met de factuur, het verwerkingsattest en/of andere documenten te bezorgen aan de deskundige om te valideren dat het asbestmateriaal wel degelijk werd weggenomen. 

Ik wil voor een school een asbestattest laten opstellen?

Als u via het protocol asbestafbouwbeleid scholen asbest wil laten verwijderen uit uw schoolgebouwen dan kan u één gratis asbestattest laten opmaken door de OVAM. Van zodra de asbestinventarisatiedatabank operationeel is zal een dergelijk asbestattest opgemaakt worden in deze databank. 

Kijk zeker ook eens op onze pagina voor scholen voor meer informatie. 
 

Ik heb een klacht over mijn asbestattest. 

Een klacht over uw asbestattest of over de inventarisatie
Blijft u toch nog met vragen zitten, of heeft u een klacht?
Op deze pagina vindt u een klachtenformulier.  

Team asbestafbouw